5.2.3
Nájemné za vybavení bytu
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Nájemní smlouva je smlouvou úplatnou. Občanský zákoník stanoví v ustanovení § 2246 NOZ, že strany si ujednají nájemné pevnou částkou. V odstavci 2 připouští dokonce, že lze uzavřít nájemní smlouvu bez sjednané výše nájemného, které se v takovém případě hradí ve výši v místě a čase obvyklé. Podstatné je, že v zásadě jde o peněžité plnění, nebo plnění vyjádřitelné penězi.
To je podstatný rozdíl oproti dřívějším právním úpravám, kdy bylo stanovení výše nájemného obligatorní součástí nájemní smlouvy. A pokud jde o jeho výši, bylo dříve odkazováno na zvláštní právní předpis, kterým byla od 1. ledna 1994 až do jejího zrušení nálezem Ústavního soudu v roce 2000, s účinností od roku 2002, vyhláška č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytů a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Tato vyhláška vycházela ze stanovení maximální ceny nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. Na jejím základě bylo také rozlišováno tzv. základní nájemné a nájemné za vybavení bytu.
Vzhledem k dlouhodobému charakteru nájemního vztahu, se lze ještě dnes setkat s nájemními smlouvami z této doby, ve kterých jsou stanoveny platby nájemného za vybavení bytu.
Pokud se týká těchto nájemních smluv, tak i přesto, že dřívější předpisy Ministerstva financí a regulaci nájemného byly zrušeny, nebyl v právním předpise upraven zákaz výběru nájemného za vybavení bytu.
Nicméně podle přechodného ustanovení obsaženého v § 3074 NOZ se nájemní vztahy řídí novým občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., který je účinný od 1. 1. 2014. Ten stanoví v § 2251., že pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než nájemné a zálohy nebo náklady za služby, resp. plnění spojená s užíváním bytu. Z této dikce někteří mylně dovozují, že je nepřípustné nadále vybírat nájemné za vybavení bytu. Takový formalistický přístup však není na místě, to zejména vzhledem ke zrušení regulace nájemného, ale i příliš zužujícímu pohledu na tuto otázku.
Oproti původní úpravě, která nájemné regulovala, a určovala i výši nájemného za vybavení bytu, stávající úprava již regulaci neobsahuje. Výše nájemného vychází z dohody nájemce a pronajímatele a je dána především poměry na místním trhu, rovněž není upravena otázka zařizovacích předmětů a úhrady za ně.
Určujícím faktorem, kromě absence regulace nájemného, pro posouzení otázky výběru nájemného za vybavení bytu je úprava obyvatelnosti bytu. V § 2243 NOZ, se stanoví, že byt je obyvatelný v případě že je způsobilý k nastěhování a obývání, což znamená, že musí být čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý a je zajišťováno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním…
