2.1.1
Omezení řetězení nájemních smluv ve zvažované úpravě nájemních vztahů
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Ministerstvo pro místní rozvoj chystá změny v občanském zákoníku, které se zásadně dotknou nájemních vztahů. Zvažované úpravy představujeme v sérii kapitol.
Položme si otázku, proč se praxe během posledních let vyvinula tak, že jsou převážně uzavírány smlouvy na dobu určitou, obvykle s možností prodloužení, či dokonce obnovení, za stanovených podmínek.
Podle řady konzultací, je tato praxe důsledkem postupného zhoršování platební morálky nájemců, včetně značeného množství excesů v rámci sousedských vztahů a užívání společných prostor v domě. Soudní řízení při výpovědi z nájmu pro porušování povinností nájemcem trvá obvykle minimálně jeden, spíše však dva i více let, než dojde k vyklizení bytu, přitom po tuto dobu nájemce v bytě bydlí a čerpá veškeré služby, které v ovšem za něj obvykle hradí pronajímatel. Nájemce má totiž právo podat proti výpovědi návrh k soudu, aby přezkoumal, zda výpověď je oprávněná (2290 NOZ). Podání žaloby na přezkum výpovědi řízení o vyklizení značně prodlužuje. Proto pronajímatelé uzavírají smlouvy na dobu určitou, kdy po skončení doby, pokud je nájemce problematický, stačí pouze žalovat na vyklizení bytu užívaného po skončení stanovené doby bez právního důvodu. Navíc v případě smlouvy na dobu určitou lze uzavřít nájemní smlouvu s notářským zápisem vykonatelnosti, která vyklizení značně urychlí. I tak obvykle pronajímatel finančně strádá, neboť úspěch při vymáhání finančních pohledávek za nájemcem není velký, a to i s ohledem na stávající úpravu oddlužení. Pokud už někdo nehradí nájemné a zálohy na služby, má obvykle dluhy i vůči jiným věřitelům, tak přistupuje k možnosti vyřešit svoji situaci oddlužením poměrně často. Přitom výše kauce či smluvní pokuty nesmí překročit trojnásobek nájemného, což pronajímateli nepokryje obvykle ani dobu nutnou k vyklizení. Co dále zhoršilo postavení pronajímatelů byl přechod z účtovaného poplatku z prodlení při neplacení nájemného a cen služeb na úrok z prodlení.
Při tzv. řetězení smluv je poukazováno na nejistotu nájemců při užívání bytu. S tím lze nepochybně souhlasit. Každý, kdo má nájemní smlouvu např. na dobu jednoho roku, se nepochybně necítí zcela komfortně, a těžko lze v bytě takto pronajatém vytvořit stabilní rodinné prostředí.
Na druhé straně však lze poukázat i na to, že většina pronajímatelů v dnešní době hledá bezproblémového nájemce, který řádné platí veškeré platby a byt užívá s péčí řádného hospodáře, jak mu i ukládá § 2213 NOZ, s výhledem na dlouhodobější vztah, neboť časté změny nájemců…
