6.3.1
Sjednání nájemného a cen služeb
JUDr. Pavla Schödelbauerová, Mgr. Adriana Kvítková
Nájemné z nebytových prostor se sjednává dohodou pronajímatele a nájemce nebytového prostoru podle obecných ustanovení o sjednávání ceny podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů.
Původní regulace provedená vyhláškou MF č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, která obsahovala úředně stanovené maximální roční nájemné za 1 m2 plochy, byla zrušena vyhláškou č. 187/1995 Sb. s účinností od 1. 10. 1995. Od tohoto data je možné sjednávat nájemné z nebytových prostor dohodou tak, jako v jiných zemích s vyspělou tržní ekonomikou.
Zneužití dominantního postavení pronajímatele nebytových prostor na trhu nájmů nebytových prostor brání ustanovení § 2 odst. 3 a 5 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů tím, že je pronajímatel povinen zahrnout do sjednané ceny jen oprávněné náklady a přiměřený zisk, avšak hlavně vyrovnání nabídky a poptávky na trhu nebytových prostor.
NahoruSjednávání nájemného dohodou
Po 1. 10. 1995 se nájemné z nebytových prostor sjednává dohodou nájemce a pronajímatele. Přetrvává názor, že v nájemní smlouvě je třeba uvést zvlášť nájemné a zvlášť úhradu za plnění spojená s tímto nájmem nebo s ním související služby, neboť v opačném případě by mohla být smlouva zpochybněna.
Splatnost plnění souvisejících s užíváním nebytových prostorů je od 1. 1. 2014 upravena zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění souvisejících s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, a to tak, že pronajímatel je oprávněn požadovat na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním nebytového prostoru zálohy předem.
Pokud jde o nájemné, je velice důležité upravit ve smlouvě o nájmu nebytového prostoru také způsob placení nájemného a záloh na služby. Smluvní strany nejsou v této záležitosti vázány žádnou právní úpravou. Nejčastějším způsobem placení je v současném období bezhotovostní způsob placení prostřednictvím např. trvalého příkazu z běžného účtu nebo také složenkou. Lze však realizovat inkaso nájemného i přímou platbou vlastníkovi.
NahoruUzavření smlouvy
Pokud jde o určení výše nájemného, pronajímatel si zpravidla zjistí, jaké nájemné je v současné době sjednáváno v této nebo srovnatelné lokalitě k témuž nebo srovnatelnému účelu užívání nebytových prostor. Současně by si měl provést vlastní rozpočet minimálních nákladů, které by měl mít v každém případě pokryty nájemným, aby nehospodařil se ztrátou. Do těchto nákladů patří odpisy zjištěné postupem podle zákona o daních z příjmů v platném znění, náklady na údržbu a opravy (zjištěné podle skutečnosti uplynulého roku a upravené podle skutečné inflace uplynulého roku), ostatní náklady (pojištění, daně z nemovitých věcí apod.) a režie (cestovné, poštovné, telekomunikační poplatky apod.).
Trh nájmu nebytových prostor je v současné době prakticky vyrovnán a nasycen. Vyrovnání nabídky a poptávky mělo příznivý…
