Od 1. 1. 2014 vstupuje v účinnost nový zákon o službách. Ve vztahu k novému občanskému zákoníku jde o normou speciální a vylučuje použití ustanovení nového zákoníku týkajících se služeb.
Zákon o službách
Na počátku roku 2013 byl přijat zákon č. 67/2013, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen zákon o službách, nebo jen ZOS).
Tento zákon je ve vztahu k novému občanskému zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. – dále jen NOZ) normou speciální, která vylučuje použití ustanovení NOZ týkající se služeb, která byla do ustanovení NOZ o nájmu vložena neboť v době přijetí NOZ nebylo jisté, zda zákon o službách bude přijat. Jedná se o ustanovení § 2247 a § 2252 NOZ.
Zákon o službách nabývá účinnosti od 1. 1. 2014, a podle přechodného ustanovení obsaženého v § 14 ZOS se rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo přede dnem nabytí jeho účinnosti, provede podle dosavadních právních předpisů.
Zákon upravuje výčet základních služeb spojených s bydlením, způsob poskytování záloh na služby a změny záloh v průběhu roku, rozúčtování nákladů na plnění, postup a lhůty při vyúčtování přeplatků a nedoplatků a způsob nahlížení do podkladů pro vyúčtování.
Hlavním principem navrhované právní úpravy je především dispozitivnost úpravy. Je upřednostněna dohoda stran a navržen náhradní způsob řešení pokud k dohodě nedojde. Znamená to, že ve všech případech s výjimkou úpravy týkající se stanovených lhůt pro vyúčtování, zaslání námitek a vypořádání nedoplatků či přeplatků a dále úpravy sankcí, se poskytovatel služeb s příjemcem může dohodnout na všech otázkách souvisejících s poskytováním služeb (způsobem stanoveným zákonem) a pokud k dohodě nedojde, řeší jednotlivé otázky zákon náhradním způsobem.
Příjemcem služeb je v případě bytu pronajatého nájemce. Pokud pronajímá byt vlastník jednotky, je ve vztahu ke společenství příjemce služby vlastník a společenství stanoví pravidla rozúčtování, záloh apod. Pokud je nestanoví, bude platit zákonná úprava přijatá v novém zákoně. Ve vztahu vlastník a nájemce je příjemcem služeb nájemce a pravidla pro rozúčtování, stanovení záloh apod., stanoví vlastník jednotky nebo vyplývají z nové zákonné úpravy. Není vyloučena, aby pravidla byla odlišná pro vlastníka jednotky a nájemce. Služby jsou vždy placeny za osobu vlastníka, a pokud je uzavřena nájemní smlouva za osobu nájemce, a to v případě že byt je užíván i v případě že užíván není. Právní titul k užívání zakládá totiž nejen práva, ale i povinnosti, z nichž jednou je placení služeb, které jsou vždy připraveny k odběru.
Základní poskytované služby
Výčet základních služeb (jejich rozsah) spojených s bydlením je pouze výčtem demonstrativním, neboť se předpokládá, že při užívání bytu, popř. nebytového prostoru, mohou být dohodnuta mezi smluvními stranami ještě plnění další. V případě domu rozděleného na jednotky rozhoduje o rozsahu služeb shromáždění společenství. Za základní poskytované služby se považuje: dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
Postup účtování služeb
Poskytovatel služeb je oprávněn požadovat na příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Stanovení výše záloh a forma jejich placení je zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, popřípadě rozhodnutí družstva nebo společenství. Dále je v ustanovení uveden postup pro účtování záloh v případě, že k dohodě nedojde následujícím způsobem:
a) Poskytovatel plnění účtuje příjemci měsíční zálohy za jednotlivá plnění jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na plnění z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některá plnění v uplynulém období nebyla placena nebo poskytována.
b) Zvláštní úprava je u pitné vody, kde se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými podle stanovených pravidel věcného usměrňování cen.
Dále se upravuje postup při určení záloh, kde je jednoznačně vymezené časové období pro počátek realizace nové výše zálohy. Současně je požadováno, aby v písemném oznámení nové výše zálohy, byla změna odůvodněna.…
