5.2.3.4 Služby spojené s užíváním bytu

5.2.3.4

Služby spojené s užíváním bytu

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Zákon č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů, po novele č. 104/2015 Sb.

V roce 2013 byl přijat zákon č. 67/2013, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále zákon o službách, nebo jen ZOS).

Zákon o službách upravuje otázku služeb spojených s užíváním bytu pro všechny formy bydlení, tj. nájemní (včetně družstevního) i vlastnické. Představuje vysokou míru smluvní volnosti tak, jak je tato skutečnost realizována i v nové právní úpravě soukromého práva, konkrétně v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ"). Vzhledem k tomu, že NOZ předpokládá existenci právního předpisu, který by stanovil způsob rozúčtování cen a úhrady služeb, plní tuto funkci zákon o službách, který je chápán ve vztahu k NOZ jako zákon speciální.

Zákon se, jak již bylo zmíněno, týká všech forem bydlení, tedy "klasického" nájemního bydlení, družstevního bydlení i vlastnického bydlení. Přestože tato skutečnost není jednoznačně v úvodních ustanoveních vyjádřena, lze ji vypozorovat z jednotlivých ustanovení ZOS. Zákon o službách se uplatní u domů s byty a nebytovými prostory, avšak pouze v případě, že je v domě alespoň jeden byt, přičemž ostatní prostory mohou být nebytové. Je rozhodné, zda jsou v domě byty, neboť v takovém případě musí být zajištěno uplatnění této speciální normy.

Pokud jsou v domě pouze nebytové prostory, zákon o službách se nepoužije. V případě, že jsou v domě pouze prostory sloužící k jinému účelu než k bydlení (k podnikání), použijí se ustanovení NOZ (§ 2302 s odkazem na § 2247 a § 2252).

V případě domů s prostory, které neslouží k podnikání a jsou zde uzavírány smlouvy podle obecných ustanovení o nájmu, bude věcí dohody poskytovatele služeb, jakou právní úpravu zvolí.

V případě služeb, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb, tedy jde o přímý "dodavatelsko-odběratelský vztah", se zákon nepoužije. Jde například o dodávku elektrické energie na základě dohody příjemce služby s příslušným poskytovatelem (např. rozvodným závodem).

ZOS řeší problematiku služeb v plném rozsahu, to znamená, že kromě způsobu rozúčtování a úhrady služeb upravuje otázku zálohování, použití paušálních plateb a sankcí, tedy pokuty, a od 1. 1. 2016 úroku z prodlení, který nahrazuje dosavadní úpravu poplatku z prodlení.

Zákon o službách nabyl účinnosti od 1. 1. 2014 a podle přechodného ustanovení obsaženého v § 14 ZOS se rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo přede dnem nabytí jeho účinnosti, provedlo podle dosavadních právních předpisů.

Teprve rozúčtování a vyúčtování za rok 2015, které bude provedeno v roce 2016, se bude řídit ZOS platným od roku 2014.

Přestože ZOS nabyl platnosti s určitým časovým odstupem ve vztahu k NOZ, došlo v některých ustanoveních k rozdílnému přístupu k právní úpravě, neboť proces projednávání probíhal částečně před přijetím NOZ a následně pak po jeho přijetí.

Z tohoto důvodu bylo nutné přistoupit k novele ZOS, která byla přijata a publikována ve Sbírce zákonů pod č. 104/2015 Sb. s účinností od 1. 1. 2016.

Tato novela řeší zejména otázku sankcí za porušování povinností stanovených v ZOS, a to povinností peněžitých i nepeněžitých.

Dále novela reaguje na problematiku pravidel pro rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na poskytování teplé vody mezi konečné spotřebitele, které jsou dosud obsaženy ve vyhlášce č. 372/2001 Sb. Tato vyhláška byla vydána na základě zmocnění, které bylo obsaženo původně v § 98a zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon). Zde bylo uvedeno, že Ministerstvo pro místní rozvoj vyhláškou stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na teplo na vytápění a nákladů na poskytování teplé vody mezi konečné spotřebitele.

Zákonné zmocnění tak sice existovalo, ale podle většinových názorů nebyl naplněn požadavek obsažený v čl. 79 odst. 3 Ústavy České republiky, aby byl prováděcí předpis vydán nejen na základě zmocnění v zákoně, ale také v jeho mezích. Energetický zákon v podstatě žádné meze pro obsah zmíněné vyhlášky neupravoval.

Proto vznikaly pochybnosti o zákonnosti dané vyhlášky. Na základě těchto skutečností bylo s Ministerstvem průmyslu a obchodu projednáno a dohodnuto zrušit původní zmocňovací ustanovení v energetickém zákoně a přenést jej do ZOS. V souladu s takto upraveným zmocněním v ZOS byla současně přijata "vyhláška o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům", která byla publikována ve Sbírce zákonů pod č. 269/2015 Sb.

Lze tedy shrnout zásadní změny v novele ZOS provedené zákonem č. 104/2015 Sb.:

1) Bylo zrušeno zmocňovací ustanovení k vydání vyhlášky o rozúčtování nákladů na teplo a teplou užitkovou vodu dosud obsažené v § 98a odst. 3 zákona č. 458/2000 Sb. (energetický zákon).

2) Do ZOS § 14a bylo zařazeno zmocňovací ustanovení umožňující vydat vyhlášku upravující podstatné náležitosti pro rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody. Současně byly stanoveny meze pro vydání vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.

3) Byla snížena výše pokuty za neplnění nepeněžitých povinností, ze 100 Kč za každý den prodlení na 50 Kč za každý den prodlení. Toto ustanovení je dispozitivní v tom smyslu, že lze sjednat (případně družstvo nebo společenství může rozhodnout o nižší pokutě). Pokud nedojde ke stanovení nižší výše pokuty jiným způsobem, platí stanovená výše pokuty v ZOS, tj. 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

4) Bylo zrušeno ustanovení upravující poplatek z prodlení, pokud se poskytovatel služeb nebo příjemce služeb dostane do prodlení s peněžitým plněním. Nadále tedy bude uplatňován pouze úrok z prodlení ve smyslu úpravy obsažené v NOZ a v nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob.

Pokud se týká úpravy ZOS jako úpravy speciální ve vztahu k NOZ, je na základě úpravy ZOS vyloučeno použití těch ustanovení NOZ týkajících se služeb, která byla do ustanovení NOZ vložena v době, kdy nebylo jisté, zda zákon o službách bude přijat a v jaké podobě, a to pro případy, kdy se jedná o dům s byty nebo o dům s byty a nebytovými prostory. Konkrétně se jedná o ustanovení § 1181 a dále § 2247 a § 2252 NOZ

V příštím roce se tedy již bude uplatňovat pokuta ve výši 50 Kč v případě porušení nepeněžitých povinností a úrok z prodlení v případě neplnění peněžitých povinností.

To vyplývá z přechodných ustanovení přijatých k zákonu č. 104/2015 Sb. (novela zákona o službách).

"Rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby za zúčtovací období, které započalo přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 104/2015 Sb., se provede podle zákona č. 67/2013 Sb. ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 104/2015 Sb.

Právo na zaplacení pokuty nebo poplatku z prodlení vzniklé porušením povinnosti stanovené zákonem č. 67/2013 Sb. ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 104/2015 Sb., k němuž došlo přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 104/2015 Sb., se řídí podle zákona č. 67/2013 Sb. ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona."

ZOS dále vymezuje některé pojmy:

Poskytovatelem služeb je subjekt, který s bytem disponuje na základě vlastnického práva k nemovitosti, popřípadě subjekt tvořený vlastníky jednotek (společenství vlastníků jednotek):

1. Vlastník nemovitosti, pokud nemovitost s alespoň jedním bytem pronajímá, nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky, pokud jednotku dál pronajímá a sám v ní nebydlí
2. Společenství vlastníků jednotek ve vztahu k jednotlivým vlastníkům jednotek

Pozn.: Může nastat situace, že bude poskytovatelem služeb společenství a zároveň pro vztah vlastníka jednotky a nájemce jednotky bude dalším poskytovatelem služeb vlastník pronajímané jednotky. Partnerem pro společenství bude vždy vlastník jednotky.

Písm. b) – příjemce služeb je skutečný uživatel bytu:

1. Nájemce bytu, a to i v případě, že se jedná o pronajatý družstevní byt nebo pronajatou jednotku
2. Vlastník jednotky – vždy ve vztahu ke společenství, bez ohledu na to, zda jednotku pronajímá, nebo v ní sám bydlí. V případě, že jednotku pronajímá, může být zároveň poskytovatelem i příjemcem služeb.

Služby jsou vždy placeny za osobu vlastníka. Pokud je uzavřena nájemní smlouva, jsou placeny za osobu nájemce, a to v případě, že byt je užíván, i v případě, že užíván není. Právní titul k užívání zakládá totiž nejen práva, ale i povinnosti, z nichž jednou je placení služeb, které jsou vždy připraveny k odběru. Například, i když vlastník nebo nájemce neužívá byt, je poskytována služba úklidu, jejíž platba se ve vztahu k poskytovateli nesnižuje proto, že právě jeden nebo více bytů nejsou užívány.

 NahoruZákladní poskytované služby

Výčet základních služeb (jejich rozsah) spojených s bydlením je pouze výčtem demonstrativním, neboť se předpokládá, že při užívání bytu, popř. nebytového prostoru, mohou být dohodnuta mezi smluvními stranami ještě plnění další. V případě domu rozděleného na jednotky rozhoduje o rozsahu služeb shromáždění společenství. Za základní poskytované služby se považuje: dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

Jako další jsou běžně poskytovány služby ostrahy či domovníka, dále například služby spojené s monitorovacím systémem ve společných částech domu tak, aby nezasahovaly do soukromí uživatelů (tedy nemonitorovaly vchodové dveře do užívaných prostorů), apod.

Celkové náklady za poskytování služeb je třeba odlišit od nákladů na správu, opravy a údržbu, které nese obvykle vlastník.

Do nákladů na služby nelze zahrnout pořizovací cenu zařízení ve vlastnictví pronajímatele a ani náklady v případě revizí zařízení bytu, pokud je ve vlastnictví pronajímatele (to se týká pouze nájemních vztahů). Dále mezi náklady na služby nelze zahrnout revize společných zařízení domu (např. revize komínů, společných kotelen apod.). Dále nelze zahrnout položky majetkové povahy (pořízení dlouhodobého majetku a jeho technické zhodnocení) a odpisy domu nebo jednotky.

Mezi služby nepatří ani položky spojené s činností SVJ (náklady vlastní správní činnosti), které jsou hrazeny z příspěvku na správu společných částí nemovité věci. Součástí příspěvků na správu nemovité věci v případě vlastnictví jednotek je i tvorba dlouhodobých zdrojů na opravu a investice společných částí nemovité věci. V případě družstva představují součást nájemného. V případě nájmu bytů podle ustanovení NOZ jsou nákladem pronajímatele.

 NahoruPostup účtování služeb

Poskytovatel služeb je oprávněn požadovat na příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Stanovení výše záloh a forma jejich placení je zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, popřípadě rozhodnutí družstva nebo společenství. Dále je v ZOS uveden postup pro účtování záloh v případě, že k dohodě nedojde, následujícím způsobem:

1. Poskytovatel plnění účtuje příjemci měsíční zálohy za jednotlivá plnění jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů…