Podle § 1208 písm. e) nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) účinného od 1. 1. 2014 (dále jen NOZ) rozhoduje o schválení druhu služeb, výši záloh na jejich úhradu a způsobu rozúčtování služeb shromáždění nadpoloviční většinou hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Ve stanovách je však možné určit většinu jinou.
Způsobilost shromáždění k jednání a usnášení (usnášeníschopnost v NOZ) je koncipována na obvyklém základě, tj. vyžaduje se účast vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů podle podílů. Při hlasování rozhoduje velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, jde o požadavek přítomnosti takového počtu vlastníků jednotek, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů (nikoliv o požadavek přítomnosti nadpolovičního počtu vlastníků jednotek jako osob).
K přijetí usnesení shromáždění se požaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů (nikoliv nadpoloviční většiny vlastníků jednotek jako osob) přítomných na schůzi shromáždění, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Pokud tedy stanovy nestanoví vyšší kvorum, postačí přijetí usnesení ve většině případů minimálně vyšší než čtvrtinová většina hlasů vlastníků podle jejich podílů.
V § 1181 NOZ je stanovena povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a rovněž jeho právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Současně se stanoví, že pokud není určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.
Pokud se rozhodování týká schvalování druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, platí toto rozhodování pouze v případě, že není zvláštním právním předpisem stanoveno jinak. Dne 28. 2. 2013 byl prezidentem podepsán zákon o službách spojených s užíváním bytů (v době uzávěrky časopisu zákon čekal na podpis premiéra). Tato úprava byla připravena vzhledem k tomu, že v současné době neexistuje právní předpis, který by zastřešil úpravu služeb spojených s užíváním bytu pro všechny typy bydlení (nájemní, družstevní a vlastnické), stanovil obecná pravidla rozúčtování a upravil práva a povinnosti stran, postupy a lhůty pro rozúčtování a vypořádání nákladů na služby. Přijatý zákon vychází a akcentuje vůli stran, tak jak je obvyklé v soukromém právu. Jedná se o předpis speciální ve vztahu k obecné úpravě služeb obsažené v NOZ ustanoveních o nájmu bytu a bytovém spoluvlastnictví. Z tohoto důvodu má tento zvláštní zákon přednost před úpravou obecnou.
NahoruHlavní principy zákona
Zákon upravuje výčet základních služeb spojených s bydlením, způsob poskytování záloh na služby a změny záloh v průběhu roku, rozúčtování nákladů na plnění, postup a lhůty při vyúčtování přeplatků a nedoplatků a způsob nahlížení do podkladů pro vyúčtování.
Hlavním principem zákona je především dispozitivnost úpravy. Je upřednostněna dohoda stran a navržen náhradní způsob řešení, pokud k dohodě nedojde. Znamená to, že ve všech případech s výjimkou úpravy lhůt pro vyúčtování, zaslání námitek a vypořádání nedoplatků či přeplatků a dále úpravy sankcí se poskytovatel služeb s příjemcem může dohodnout na všech otázkách souvisejících s poskytováním služeb (způsobem stanoveným zákonem) a pokud k dohodě nedojde, řeší jednotlivé otázky zákon náhradním způsobem.
NahoruPříjemce služeb
Příjemcem služeb je v případě vlastnictví bytů vlastník a v případě bytu pronajatého pak nájemce. Pokud pronajímá byt vlastník jednotky, je ve vztahu ke společenství příjemce služby vlastník a společenství stanoví pravidla rozúčtování, záloh apod. Pokud je nestavící bude platit zákonná úprava přijatá v novém zákoně. Ve vztahu vlastník a nájemce je příjemcem služeb nájemce a pravidla pro rozúčtování, stanovení záloh apod. stanoví vlastník jednotky nebo vyplývají z nové zákonné úpravy. Není vyloučeno, aby pravidla byla odlišná pro vlastníka jednotky a nájemce. Služby jsou vždy placeny za osobu vlastníka a pokud je uzavřena nájemní smlouva za osobu nájemce, a to v případě, že byt je užíván i v případě, že užíván není. Právní titul k užívání zakládá totiž nejen práva, ale i povinnosti, z nichž jednou je placení služeb, které jsou vždy připraveny k odběru.
Výčet základních služeb (jejich rozsah) spojených s bydlením je pouze výčtem demonstrativním, neboť se předpokládá, že při užívání bytu, popř. nebytového prostoru, mohou být dohodnuta mezi smluvními stranami ještě plnění další. V případě domu rozděleného na jednotky rozhoduje o rozsahu služeb shromáždění společenství.
Za základní poskytované služby se považuje: dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
Poskytovatel služeb je oprávněn požadovat na příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Stanovení výše záloh a forma jejich placení je zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, popřípadě rozhodnutí družstva nebo společenství.
NahoruNáhradní postup pro účtování záloh
Dále je v ustanovení uveden postup pro účtování záloh v případě, že k dohodě nedojde následujícím způsobem:
-
Poskytovatel plnění účtuje příjemci měsíční zálohy za jednotlivá plnění jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na plnění z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některá plnění v uplynulém období nebyla placena nebo poskytována.
-
Zvláštní úprava je u pitné vody, kde se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými podle stanovených pravidel věcného usměrňování cen.
Dále se upravuje postup při určení záloh, kde je jednoznačně vymezené časové období pro počátek realizace nové výše zálohy. Současně je požadováno, aby v písemném oznámení nové výše zálohy byla změna odůvodněna. Pokud odůvodnění v oznámení chybí, ke zvýšení zálohy nedojde.
NahoruNáhradní postup pro rozúčtování nákladů na plnění
Náhradní postup pro rozúčtování nákladů na plnění, pokud nedojde k rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, je stanoven takto:
-
dodávka pitné vody a odvádění odpadních vod kanalizacemi se rozúčtuje podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování, pokud není dům osazen vodoměrem, použijí se směrná čísla roční spotřeby vody stanovená v příloze k vyhlášce č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích,
-
provoz komínové techniky se rozúčtuje podle počtu využívaných vyústění do komínů v bytě,
-
užívání výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz tekutých odpadů a čištění nepropustných jímek, zajištění rozhlasového a televizního signálu, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další plnění sjednaná mezi poskytovatelem plnění a příjemcem plnění, se rozúčtují podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování,
-
náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují podle vyhlášky č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé…
