5.2.1
Vznik nájmu bytu a nájemní smlouva
JUDr. Pavla Schödelbauerová
NahoruVznik nájmu
Nájem bytu vzniká nejčastěji uzavřením nájemní smlouvy. Může však vzniknout i na základě jiných právních skutečností např. přechodem nájmu bytu na jinou osobu podle § 2279 NOZ, dědictvím nájmu podle § 2282 NOZ, vznikem společného nájmu bytu manžely ve smyslu ustanovení § 743 a násl. NOZ, o rodinném právu.
NahoruNájemní smlouva
Nejčastějším důvodem vzniku nájmu je uzavření nájemní smlouvy. Uzavření nájemní smlouvy je výsledkem projevu svobodné vůle obou stran. Tomuto právnímu jednání předchází předsmluvní vyjednávání. Obecné ani zvláštní ustanovení o nájmu proces uzavírání smlouvy ani její náležitosti neupravují, proto je nutné aplikovat obecnou úpravu o právním jednání a vzniku závazků ze smlouvy. Pokud se pronajímatel a nájemce shodnou na podstatných náležitostech, může vzniknout nájemní smlouva. Obecně se za podstatné náležitosti považuje určení smluvních stran, identifikace předmětu nájmu, úplatnost, dočasnost a nově též účel sjednání nájmu. Ve smlouvě o nájmu bytu se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt k užívaní za účelem bydlení a nájemce se zavazuje platit nájemné. Kromě takto jasně vyjádřené vůle obou stran není obsah nájemní smlouvy občanským zákoníkem v zásadě nijak omezován dalšími podmínkami, jako tomu bylo dříve. Nejsou tedy stanoveny obligatorně povinné náležitosti nájemní smlouvy. Smlouva by však měla být určitá, aby bylo možné unést důkazní břemeno v případě soudního sporu.
NahoruForma nájemní smlouvy
U smlouvy o nájmu bytu je podle občanského zákoníku vyžadována písemná forma a smlouva o nájmu bytu, která nebyla uzavřena písemně, je relativně neplatná. Pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Neplatnosti z tohoto důvodu se může dovolat pouze nájemce. Zákon se jej tímto způsobem snaží chránit nájemce jako slabší stranu nájemního vztahu v situacích, kdy užívá byt k bydlení v dobré víře pouze na základě ústně nebo konkludentně uzavřené smlouvy. Nicméně v takovém případě bude na nájemci, aby prokázal, že byla smlouva skutečně uzavřena. Nájemní vztah totiž nelze presumovat pouze z chování jedné ze stran domnělého nájemního vztahu. Uzavření nájemní smlouvy nelze dovodit například pouze z faktu, že údajný pronajímatel jako vlastník bytu po určitou dobu strpí jeho užívání třetí osobou a tato mu poskytuje peněžité plnění.
Je-li proto možné dovodit vznik smlouvy na základě ústní dohody, nebo dokonce na základě konkludentního chování stran, bude smlouva i tak platná. Opačně tato zásada ale již neplatí, což znamená, že bude-li to vyhovovat zájmům nájemce, pouze ten neplatnost smlouvy pro nedostatek právní formy namítnout smí.
NahoruPředmět nájmu: byt
Smlouva o nájmu bytu a nájmu domu se od klasické nájemní smlouvy liší především svým předmětem a svým účelem. Předmětem je v tomto případě byt, který § 2236 NOZ definuje jako "místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Občanský zákoník na rozdíl od předešlé úpravy poskytuje ochranu vztahu, kterým dochází k trvalému uspokojování bytové potřeby. Předchozí úprava, platná do 31.12.2013 chránila pouze užívání takového prostoru, který byl stavebně určen k bydlení.
Je nutné proto zdůraznit, že o nájem bytu jde i tehdy, pokud je předmětem nájmu byt, který je vhodný a dle důvodové zprávy i zdravotně způsobilý k bydlení z pohledu práva soukromého (NOZ), a to bez ohledu na správní…
