Dnešní díl seriálu „Změny v SVJ 2020“ budeme věnovat dílčímu, leč pozornosti mnoha osob jistě vděčnému tématu z oblasti velké novely bytového spoluvlastnictví. Naše pozornost bude upřena na ust. § 1184 občanského zákoníku, které bychom zkráceně mohli nazvat jako „Nařízený prodej jednotky“. Novela občanského zákoníku v tomto ustanovení od 1. 7. 2020 činí zásadní změny, pojďme si tedy toto ustanovení stručně představit a shrnout, o jaké změny se jedná.
Ustanovení občanského zákoníku (a dříve též zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.) o nařízeném prodeji jednotky je ve své podstatě sankcí pro vlastníka jednotky, který porušuje své povinnosti vůči SVJ a současně porušování těchto povinností podstatně omezuje či znemožňuje výkon práv ostatním vlastníkům jednotek v domě. Je třeba dodat, že se jedná o tak přísnou sankci, že může přijít na řadu teprve tehdy, nedostačují-li k ochraně práv jiné právní prostředky. Současně se jedná o sankci dosti problematickou. Při její realizaci dochází prostřednictvím civilních soudů (na návrh osoby rozhoduje soud rozsudkem) k zásahu do vlastnického práva, které garantuje i Listina základních práv a svobod v článku 11. S ohledem na to, že jednotka (byt) má v dnešní době značnou hodnotu a často slouží svému vlastníku k bydlení, jde o zásah o to intenzivnější a problematičtější.
Snad z těchto důvodů toto ustanovení občanského zákoníku a ani před ním ustanovení zákona o vlastnictví bytů nebylo nikdy v praxi použito (respektive o tom není v odborné veřejnosti nic známo). Novela občanského zákoníku si klade za cíl toto změnit.
Zákonodárce jednak zcela vypouští podmínku, že povinnosti, pro jejíž porušování má být k nařízenému prodeji přistoupeno, musí být vykonatelná. Napříště se tak již nebude potřeba nejdříve domáhat vykonatelného rozhodnutí soudu, kterým by soud uložil splnit povinnost, kterou daný vlastník porušuje. Návrh soudu bude nově moci podat pouze SVJ (osoba odpovědná za správu domu a pozemku), nikoli již každý (dotčený) vlastník jednotky.
Naopak se zavádí nový institut písemné výstrahy. Tuto písemnou výstrahu bude moci učinit pouze osoba odpovědná za správu domu (tedy ve valné většině případů pouze SVJ).Výstraha bude muset obsahovat tyto náležitosti: 1) důvod výstrahy, 2) upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a 3) vyzvání vlastníka k ukončení porušování povinností, ke zdržení se takového porušování a k odstranění případných následků porušování povinností. Písemná výstraha bude muset vždy obsahovat lhůtu, která nesmí být kratší…
