Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1175

 Nahoru[Základní vymezení práv a povinností vlastníka jednotky ve vztahu k užívání bytu a společných částí]

Komentované ustanovení obsahuje základní vymezení práv a povinností vlastníka jednotky, která jsou následně rozvinuta v ustanoveních § 1176 až § 1183. Dále je třeba při výkladu práv a povinností vlastníka jednotky přiměřeně vycházet z obecných ustanovení o spoluvlastnictví (§ 1115 až § 1157). Obecná ustanovení o spoluvlastnictví však budou neaplikovatelná tehdy, pokud ustanovení o bytovém spoluvlastnictví budou obsahovat zvláštní právní úpravu nebo v případech, kdy je aplikace obecných ustanovení o spoluvlastnictví vyloučena s ohledem na charakter bytového spoluvlastnictví. Aplikace obecných ustanovení o spoluvlastnictví na spoluvlastnictví bytové bude vždy jen přiměřená. Vedle těchto práv bude dále aplikovatelná obecná právní úprava vlastnictví (§ 1011 až § 1114). Její aplikace bude taktéž přiměřená.

K tomu důvodová zpráva k NOZ:

"Při bytovém spoluvlastnictví jde v podstatě o modifikaci obecné úpravy spoluvlastnictví v tom smyslu, že spoluvlastníku sice náleží spoluvlastnictví ideálního podílu k domu, ale rozšíření o výlučné právo k určitým prostorově vymezeným částem domu a zároveň omezené stejným právem jiných spoluvlastníků k jiným prostorově vymezeným částem domu, takže ideální podíly zůstávají na společných částech nemovité věci a na společných zařízeních."

Komentované ustanovení však obsahuje základní vymezení práv a povinností vlastníka jednotky ve vztahu k užívání bytu či nebytového prostoru a společných částí. Vedle těchto práv a povinností má vlastník právo účasti na správě domu, které se realizuje především tím, že vlastník je členem společenství vlastníků. Z tohoto členství mu pak vyplývá právo účasti na shromáždění. V případě, že se v domě realizuje správa bez vzniku společenství vlastníků, má vlastník právo účastnit se správy v domě minimálně hlasováním na zasedání vlastníků (§ 1191 a násl.).

Komentované ustanovení vymezuje základní práva a povinnosti vlastníka k

1. jednotce, která je v jeho vlastnictví
2. společným částem nemovité věci

Základní práva vlastníka k jednotce jsou následující:

• - právo svobodně spravovat svůj byt/nebytový prostor
• - právo výlučně užívat svůj byt/nebytový prostor
• - právo uvnitř stavebně upravovat svůj byt/nebytový prostor
• - právo, aby byly jinými vlastníky byty/nebytové prostory a společné části užívány tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu výše uvedených práv vlastníka

Základní povinnosti vlastníka k jednotce jsou následující:

• - povinnosti spravovat, užívat byt/nebytový prostor a stavebně jej upravovat tak, aby nedošlo ke ztížení výkonu stejných práv stejného vlastníka ani k ohrožení, změně nebo poškození společných částí
• - udržovat byt/nebytový prostor tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu

Základní práva vlastníka ke společným částem

• - právo užívat společné části
• - právo, aby byly jiným vlastníkem jednotky v domě společné části a byty/nebytové prostory užívány tak, aby nedošlo ke ztížení užívání společných částí tímto vlastníkem nebo k ohrožení, změně nebo poškození společných částí

Základní povinnosti vlastníka ke společným částem

• - povinnost vlastníka, užívat společné části tak, že nedojde ke ztížení výkonu užívacích práv jiných vlastníků k jejich bytům/nebytovým prostorům nebo společným částem ani k ohrožení, změně nebo poškození společných částí
• - udržovat společné části, které má vlastník uvnitř bytu/nebytového prostoru a společné části, která má vlastník vyhrazeny k výlučnému užívání, a to způsobem jak to vyžaduje jejich nezávadný stav a dobrý vzhled domu, když ve vztahu k těmto společným částem vlastník provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy

Nyní k některým právům a povinnostem vlastníka podrobněji:

Právo svobodně spravovat byt/nebytový prostor - toto ustanovení je třeba vykládat v souladu s obecnými ustanoveními o vlastnictví, zejména pak s větou první § 1012, která stanoví, že vlastník má právo se svým vlastnictvím (tedy i jednotkou) libovolně nakládat. Právo vlastníka může být dočasně omezeno právy jiných osob (např. zřízením omezení převodu v souvislosti se zřízením zástavního práva). V rámci správy bytu/nebytového prostoru může vlastník umožnit užívání bytu či nebytového prostoru třetím osobám (např. byt pronajmout); souhlas společenství nebo ostatních vlastníků se k takovému právnímu jednání nevyžaduje.

Právo výlučně užívat byt/nebytový prostor – i toto ustanovení je také třeba vykládat v souladu s obecnými ustanoveními o vlastnictví, zejména pak opět s větou první § 1012, kde se stanoví, že vlastník má právo se svým vlastnictvím (tedy i jednotkou) libovolně nakládat. Právo vlastníka může být i v tomto případě dočasně omezeno právy jiných osob, např. právem nájemním, věcným břemenem apod. V případě, že je toto právo vlastníka porušováno, má vlastník právo se bránit prostřednictvím návrhu na vyklizení nebo prostřednictvím zápůrčí žaloby (povinnosti se zdržet závadného chování).

Právo uvnitř stavebně upravovat byt/nebytový prostor – v rámci výkonu tohoto práva je samozřejmě vlastník omezen předpisy práva veřejného, např. hygienickými přepisy, stavebními přepisy apod. Může být také omezen určitými pravidly, které budou domluveny v prohlášení vlastníka či stanovách společenství. Pokud vlastník zamýšlí upravovat svůj byt/nebytový prostor, je povinen oznámit tento svůj záměr osobě odpovědné za správu domu (§ 1182); nejčastěji tak bude vlastník oznamovat stavební úpravy výboru. Vlastník je také povinen umožnit osobě odpovědné za správu domu (§ 1190) na základě její předchozí výzvy ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, a to popřípadě i přístupem do bytu/nebytového prostoru. Povinnosti vlastníka ve vztahu k bytu/nebytovému prostoru - výkon všech tří výše uvedených práv se samozřejmě může dostat do střetu s právy ostatních vlastníků. Například výkonem práva stavebně upravovat byt/nebytový prostor může být narušeno právo ostatních spoluvlastníků na nerušené užívání jejich jednotek bytů/nebytových prostor. Výše uvedená práva vlastníka jednotky totiž nejsou bezbřehá a jsou samozřejmě omezena…