Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1181

 Nahoru[Povinnost vlastníka hradit služby]

Komentované ustanovení zakládá povinnost:

• - povinnost vlastníka jednotky hradit zálohy na plnění spojené nebo související s užíváním bytu/nebytového prostoru, tzv. služby (dále jen "služby") zároveň
• - právo vlastníka jednotky, aby mu osoba odpovědná za správu domu (§ 1190) zálohy na služby vyúčtovala

Na toto ustanovení navazuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen "Zákon č. 67/2013 Sb., o službách"), který povinnost platit zálohy na služby dále rozvádí. Tento zákon dále rozvádí postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby.

Služby

Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Tento zákonný výčet (§ 3 zákona č. 67/2013 Sb., o službách) je výčtem příkladným a vlastníkovi mohou být poskytovány i jiné služby. Rozsah poskytovaných služeb si společenství a vlastníci musí buď písemně ujednat (např. v prohlášení vlastníka nebo i ve zvláštní smlouvě) nebo o něm rozhodne shromáždění v souladu s § 1208 písm. d), dle kterého do kompetence shromáždění náleží schválení druhu služeb. Pokud se týká domů, v nichž společenství nevzniklo, je rozsah poskytovaných služeb schvalován vlastníky a to dle § 1191. Komentované ustanovení se však vztahuje výlučně na služby, které zajišťuje pro vlastníka osoba odpovědná za správu domu (§ 1190), a nikoliv na služby, jež si vlastník zajišťuje sám (typicky dodávka elektrické energie do bytu).

Výše záloh

Jak už bylo uvedeno výše, má osoba oprávněná za správu domu (§ 1190) právo požadovat po vlastníkovi jednotky zálohy na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výše záloh na služby se určuje následovně:

a) osoba odpovědná za správu domu (§ 1190) se může přímo s vlastníkem jednotky o výši záloh písemně dohodnout; pak bude muset být tato dohoda uzavřena se všemi vlastníky nebo

b) o výši záloh rozhodně v zastoupení společenství statutární orgán společenství (výbor nebo předseda), a to v případě, že není výše záloh určena způsobem uvedeným v písmenu a). Toto oprávnění není svěřeno výboru NOZ, ale je zakotveno v § 4 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., o službách. Výbor musí určit vlastníkovi měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. Výjimku tvoří zálohy na dodávku vody a odvádění odpadních vod, u nichž se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem. V domech, kde společenství nevzniklo, může obdobně postupovat správce (§ 1191).

Stanovy společenství mohou svěřit kompetenci ke stanovení výše záloh do působnosti shromáždění.

Oznamovací povinnost vlastníka

Vlastník jednotky je povinen oznámit osobě odpovědné za správu domu (§ 1190) počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb, když těmito osobami jsou vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Změna výše záloh

Osoba odpovědná za správu domu (§ 1190) má právo změnit v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.

Rozúčtování nákladů na služby

Rozúčtováním se myslí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. Způsob rozúčtování jednotlivých služeb mezi jednotlivé vlastníky musí být schváleno shromážděním v souladu s § 1208 písm. d) nebo v domě, kde společenství nevzniklo, vlastníky dle § 1191; pro rozhodnutí shromáždění o této věci se vyžaduje souhlas prosté většiny hlasů přítomných na shromáždění, pokud stanovy neurčují jiné kvórum (podobně v domech, kde společenství nevzniklo). Nerozhodne-li shromáždění (vlastníci) o způsobu rozúčtování, rozúčtují se náklady na služby takto

a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,

b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,

c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,

d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Tato podmínka uvedená v § 5 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., o službách. To by snad neplatilo v případě, kdy by byl způsob rozúčtování změněn v průběhu roku se souhlasem všech vlastníků jednotek v domě.

Dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody

Zvláštní kategorii tvoří náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, které se rozúčtují na základě ujednání všech vlastníků jednotek. Změna způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Ke změně se opět vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek v domě. To musí mít písemnou podobu (§ 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb., o službách). Ujednání lze zřejmě začlenit přímo do textu prohlášení vlastníka. S případnou změnou prohlášení vlastníka v tomto bodě však musí souhlasit všichni vlastníci jednotek v domě. Rozhodnutí o způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody tak nespadá do působnosti shromáždění.

Pokud nedojde k ujednání vlastníků, rozúčtují se náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody podle právního předpisu, kterým se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele; konkrétně se jedná o vyhlášku č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.

Lhůta pro vyúčtování

Dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., o službách platí, že skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje osoba odpovědná za správu domu (§ 1190) vlastníkům vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Zúčtovacím období je nejvýše dvanáctiměsíční a počátek jeho běhu určuje osoba odpovědná za správu domu (§ 1190), přičemž pro každou službu může být zúčtovací období určeno rozdílně. Okamžikem, kdy mělo dojít k vyúčtování služeb se nelze domáhat uhrazení případných záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu/nebytového prostoru. Lze se domáhat pouze nároků z vyúčtování (např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 ze dne 23. 3. 2016). Právo na vyúčtování záloh se promlčuje ve tříleté promlčecí době – k tomu např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3256/2015, ze dne 18. 1. 2017)

Podoba vyúčtování

Ve vyúčtování musí být uvedena skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Právo kontroly

Na základě písemné žádosti vlastníka je osoba odpovědná za správu domu (§ 1190) povinna nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit vlastníkovi náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Vlastník jednotky má právo na předložení komplexního souboru veškerých /kompletních/ listin týkajících se všech vyúčtování služeb a pokrývajících celé zúčtovací období (Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1261/2015, ze dne 24. 5. 2016).

Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování musí vlastník předložit osobě odpovědné za správu domu neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů. K pozdě uplatněným námitkám nemusí být brán zřetel. Vyřízení uplatněných námitek musí být osobou odpovědnou za správu domu (§ 1190) uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

Splatnost nedoplatku

§ 7 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb., o službách naopak určuje termín pro splatnost přeplatku či nedoplatku, a to nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování vlastníkovi. Tento termín platí tehdy, pokud není dohodnut termín jiný. Podmínkou splatnosti vyúčtování je jeho správnost K tomu rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 312/2018 ze dne 15. 10. 2018 – "S přihlédnutím k poměrům souzeného nároku je však především zapotřebí zdůraznit, že soudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že…