Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1186

3.2.4.5.4.12.1

Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1186

Mgr. Pavla Krejčí

Ustanovení bylo znovelizováno zákonem č. 163/2020 Sb. a vztahuje se pouze na případy, kdy k převodu vlastnického práva k jednotce dojde s účinností po 1. 7. 2020.

Komentované ustanovení:

1. osvobozuje osobu odpovědnou za správu domu (dle § 1190 společenství vlastníků nebo správce) od povinnosti při převodu vlastnického práva k jednotce vypořádat příspěvky na správu domu (§ 1180) a zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (§ 1181). Komentované ustanovení je tak ustanovením zvláštním k § 1106 až § 1108.
2. stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí společně s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu a pozemku na příspěvcích za správu domu a pozemku a na plněních poskytovaných nebo souvisejících s užíváním bytu/nebytového prostoru a zálohách na tato plnění, měl-li je nebo mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu a pozemku. Převodce jednotky by si tedy měl nechat před převodem jednotky vystavit od osoby pověřené správou domu (§ 1190) potvrzení o případné výši dluhu, či o jeho neexistenci. Společenství pak musí převodci toto potvrzení vystavit, a to ve lhůtě bez zbytečného odkladu. Se souhlasem převodce musí osoba oprávněná za správu domu a pozemku vystavit potvrzení o výši dluhu, či jeho neexistenci také nabyvateli. Zákon pak stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že nabyvatel jednotky nemohl dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku nebo pokud tato osoba nevydala bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána. V takovém případě tak k přechodu dluhů na nabyvatele nedochází. Pokud by si ovšem pouze nabyvatel opomněl vyžádat potvrzení o výši dluhů, pak by zřejmě k přechodu dluhu došlo, protože i nabyvatel se musí aktivně o výši dluhů zajímat. To však neplatí v případě, kdy jsou dluhy nabyvateli známy. "Zjistí-li nabyvatel z jiných okolností (například z informací od převodce), že kromě dluhů uvedených v potvrzení má převodce ještě další dluhy, přejdou na něj i tyto dluhy“¹
3. za dluhy, které na nabyvatele jednotky přejdou, ručí převodce a to přímo osobě odpovědné za správu domu (§ 1190). Ručení se bude řídit právní úpravou uvedenou v § 2018 a násl..

Ke komentovanému ustanovení je dále třeba podotknout, že některé speciální právní úpravy přechod dluhů spojených s jednotkou…