Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1195

 Nahoru[Nabývání majetku společenstvím]

Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194). Společenství je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, ale pouze při naplňování svého účelu, kterým je právě správa domu a pozemku. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Společenství má tedy takzvanou omezenou právní osobnost (§ 15 odst. 1). Blíže k této problematice komentář k § 1194.

Pokud by statutární orgán společenství vlastníků překročil meze svého jednatelského oprávnění a učinil by právní jednání, které vybočuje ze zákonem stanovených mezí, pak by jeho právní jednání bylo nulitní (nicotné).

Komentované ustanovení je tak ustanovením zvláštním k § 1194, respektive se jedná o ustanovení upřesňující. Podobně je tomu u ustanovení:

• - § 1196, které stanoví, že společenství vlastníků je oprávněno jednat pouze v mezích svého účelu, a to jak s vlastníky jednotek, tak i se třetími osobami, a zároveň zakládá způsobilost společenství zastupovat vlastníky jednotek při uplatňování práv týkajících se vad jednotek a
• - § 1197, které stanoví omezení společenství zavázat se k majetkové účasti na jiné právnické osobě, podílet se na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit.

K odst. 1) komentovaného ustanovení

V odst. 1) komentovaného ustanovení se dovozuje oprávnění společenství vlastníků nabývat majetek a nakládat s ním, ale opět pouze za účelem správy domu a pozemku. Za jiným účelem společenství nabývat majetek a nakládat s ním nesmí. NOZ nevymezuje přesný rozsah majetku, který společenství může nabýt a vždy bude záležet na podmínkách konkrétního domu a pozemku a na rozsahu správy, kterou v souvislosti s ním společenství vykonává.

Příjmy společenství vlastníků

Společenství je tak oprávněno v souvislosti se správou nabývat movité a nemovité věci. Dále může společenství do svého majetku získávat:

a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180

b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku,

c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle § 1181, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,

d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek,

e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek,

f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh a

g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek.

Co příjmem společenství vlastníků není

Naopak příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy

a) nájemné z pronájmu společných částí domu,

b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a

c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby

Tyto příjmy jsou příjmy přímo vlastníků jednotek, a nikoliv společenství.

Nabývání movitých věcí

K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi se vyžaduje předchozí souhlas shromáždění (§ 1208 písm. f) ). Souhlas shromáždění se nevyžaduje k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. Nad tyto částky se tedy souhlas shromáždění vyžaduje.

Nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věc

Společenství vlastníků může nabýt nemovitosti, které budou sloužit k činnostem souvisejícím se správou domu a pozemku, například k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem, nezbytnému zejména pro řádné užívání domu a provádění oprav společných částí domu. K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší (k tomu např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 801/2017, ze dne 12. 12. 2017)

Při zrušení společenství vlastníků dle § 1215 se práva k nemovitostem, která byla v jeho vlastnictví, zapíší vkladem na základě souhlasného prohlášení vlastníků jednotek do jejich spoluvlastnictví v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.

K odst. 2) komentovaného ustanovení

Komentované ustanovení řeší přechod práv a povinností ze závazků spojených se správou domu a pozemku, které vzniknou před vznikem společenství, tj. v období od vzniku bytového spoluvlastnictví do zápisu společenství vlastníků do veřejného rejstříku (§ 1204). Do vzniku společenství funguje správa domu a pozemku tak, že správce zavazuje přímo vlastníky, když při výkonu správy jedná jako jejich zástupce. Komentované ustanovení pak navazuje na § 1192, dle kterého vlastníci jsou z jednání správce odpovědného za správu domu a pozemku oprávněni a zavázání společně a nerozdílně.

Závazky spojené se správou domu a pozemku za období od vzniku bytového spoluvlastnictví do zápisu společenství do veřejného rejstříku, ze kterých jsou vlastníci oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přechází dnem vzniku společenství vlastníků, tedy dnem jeho zápisu do veřejného rejstříku (§ 1204), na…