Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1200

 Nahoru[Založení společenství vlastníků]

K odst. 1) a k odst. 4)

Komentované ustanovení stanoví způsob založení společenství vlastníků jednotek. Obecně platí, že se společenství vlastníků zakládá schválením stanov. Společenství vlastníků může být založeno i jen jedním vlastníkem, který je vlastníkem všech jednotek; v takovém případě stanovy nevyžadují formu veřejné listiny (odst. 4) komentovaného ustanovení).

Společenství vlastníků musí být založeno nejpozději ve chvíli (§ 1198), kdy se bude v domě nacházet:

• - alespoň pět jednotek a zároveň
• - alespoň čtyři jednotky jsou ve vlastnictví různých vlastníků,

Pokud nedojde včas ke vzniku společenství (tj. po naplnění výše uvedených kritérií), stanoví § 1198 sankci, že nezapíše katastr vlastnické právo (neprovede vklad) k jednotce převáděné dalšímu vlastníku. Společenství však může vzniknout i v průběhu vkladového řízení. Společenství však může být dobrovolně založeno i kdykoliv před tím, než bude dosaženo těchto kritérií.

Pokud bude společenství zakládat více vlastníků, pak komentované ustanovení počítá se dvěma způsoby založení společenství:

1. Přijetím stanov na ustanovující schůzi; pak se k přijetí stanov vyžaduje většina hlasů všech vlastníků jednotek. Pokud by některý z přehlasovaných vlastníků nesouhlasil s obsahem tato přijatých stanov, může využít svého práva dle § 1209 a navrhnout soudu, aby ve věci obsahu stanov rozhodl. V případě, že však dochází k dobrovolnému založení společenství, pak se k založení společenství vlastníků vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (§ 1199).
2. Shodou všech vlastníků jednotek na obsahu stanov; v takovém případě se ustavující schůze konat nemusí.

Rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov se osvědčuje veřejnou listinou (notářským zápisem), která obsahuje schválený text stanov. Zakládá-li se společenství vlastníků přijetím stanov všemi vlastníky jednotek, vyžadují stanovy také formu veřejné listiny (notářského zápisu). Zakládá-li společenství vlastníků jediný vlastník všech jednotek, stanovy formu veřejné listiny nevyžadují.

Založení společenství dle zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů

Ustanovení § 24 zákona č. 311/2013, o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů obsahuje zvláštní pravidla pro založení a vznik společenství vlastníků pro případy, kdy dochází ke vzniku společenství vlastníků v souvislosti s převodem jednotek z bývalých lidových bytových družstev a stavebních bytových družstev. SBD nebo LBD, které vykonávalo funkci správce domu a pozemku, je dle tohoto ustanovení povinno svolat nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu na nemovité věci na méně než jednu polovinu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek. Pokud by tak dotyčné družstvo neučinilo, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Ke schválení stanov společenství se v takovém případě vyžaduje souhlas pouze většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Dle přechodného ustanovení dle zákona č. 177/2018 Sb., čl. II pak byla zavedena zvláštní lhůta pro svolání shromáždění v délce 24 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona pro svolání shromáždění pro ty případy, kdy ke snížení podílu SBD nebo LBD na nemovité věci došlo ještě před 1. 1. 2014.

k dost. 2) a 3)

Odst. 2) komentovaného ustanovení obsahuje obligatorní náležitosti stanov společenství, tedy ty náležitosti, které musí stanovy společenství minimálně obsahovat. Vedle těchto obligatorních náležitostí mohou být stanovami upraveny i další záležitosti týkající se společenství vlastníků (tzv. fakultativní náležitosti stanov). Těmito fakultativními náležitostmi mohou být některé záležitosti společenství upraveny rozdílně od právní úpravy stanovené zákonem.

Obligatorními náležitostmi stanov jsou

a) název obsahující slovo “společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo

b) sídlo určené v domě, pro který společenství vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě

c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek

d) určení orgánů, jejich působnosti, počet členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsob svolávání, jednání a usnášení

e) určení prvních členů statutárního orgánu

f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí

ad a) název společenství

Název společenství (§ 132) musí povinně obsahovat sousloví “společenství vlastníků“, čímž je označen druh právnické osoby.

Název (§ 132) musí obsahovat povinně dodatek “společenství vlastníků“ – jedná se o označení právní formy. Oproti zažité představě nemusí být dodatek označující právní formu právnické osoby umístěn na konci názvu, ale kdekoliv – tedy i na jejím začátku.¹

Kmen názvu pak musí být tvořen minimálně označením domu, pro který společenství vzniklo. Označením domu se rozumí jeho identifikace, tak aby bylo zřejmé, pro který dům společenství vzniká. Obvyklé je označení přesnou adresou nebo číslem popisným a katastrálním územím. Výjimka platí pro společenství, která vznikla do 31. 12. 2013 (přechodná ustanovení – článek II. Bod 6 zákona č. 460/2016 Sb.). Tato společenství nejsou povinna uvést označení právní formy ve svém názvu do souladu s požadavky komentovaného ustanovení.

ad b) sídlo společenství vlastníků

V souladu s § 136 odst. 2 postačí, pokud bude sídlo společenství uvedeno ve stanovách pouze názvem obce, ve které se sídlo bude nacházet. Obvyklé ale je, že ve stanovách bývá uvedena plná adresa sídla a to v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo. Pokud není možné sídlo umístit do tohoto domu, pak je třeba sídlo umístit na jiném vhodném místě.

ad c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek

Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou definována především v § 1175 až § 1184. Tato práva mohou být stanovami doplněna nebo některá dokonce modifikována. Vedle těchto práv a povinností mohou další práva a povinnosti vyplývat členům přímo ze stanov společenství vlastníků.

ad d) určení orgánů, jejich působnosti, počet členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsob svolávání, jednání a usnášení

Další povinnou náležitostí stanov je určení orgánů, jejich působnosti, počet členů volených orgánů a jejich funkční období, jakož i způsob svolávání, jednání a usnášení.

Obligatorně vytvářenými orgány jsou:

a) shromáždění, které je nejvyšším orgánem společenství

b) výbor nebo předseda společenství, které jsou orgánem statutárním

Fakultativními orgány společenství jsou:

- orgány, které mohou zřídit stanovy (např. kontrolní komise)

Shromáždění

Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství a je…