Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1297

 Nahoru[Služebnost bytu]

Podle § 1297 lze zřídit i služebnost bytu, přičemž zákon stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že taková služebnost byla zřízena jako služebnost užívání, tj. jako právo užívat byt pro svou vlastní potřebu nebo potřebu své domácnosti (§ 1283). Služebnost bytu ale může být zřízena i jako služebnost požívání, kdy oprávněnému (a členům jeho domácnosti) vzniká nejen právo byt užívat, ale i brát z něj plody a užitky (§ 1285) – např. byt pronajmout a ponechat si nájemné. Služebnost bytu je tedy zvláštním případem služebnosti užívání nebo služebnosti požívání.

S ohledem na výše uvedené je vhodné již při zřizování služebnosti bytu přesně vymezit, o jaký typ služebnosti se jedná. Pokud se tak nestane, uplatní se zejména co do rozsahu práv oprávněného shora uvedená vyvratitelná domněnka, že se jedná o služebnost užívání.

Z povahy věci vyplývá, že služebnost bytu lze zřídit jen jako služebnost osobní. Právo užívat byt nemá jen oprávněný, ale i členové jeho domácnosti, zejména manžel/ka, partner/ka a děti (§ 1283). Na další osoby (nad rámec krátkodobých návštěv) však služebnost užívání rozšiřovat nelze. Naproti tomu služebnost požívání umožňuje i pronájem bytu třetí osobě.

Bytem je třeba rozumět nejen byt jako jednotku podle § 1159 (byt jako prostorově vymezená část domu a podíl na společných částech nemovité věci), ale také tak, jak je vymezen pro účely nájmu, který má stejný účel jako služebnost bytu (zajištění bytových potřeb oprávněného a členů jeho domácnosti). Pak je třeba bytem rozumět místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení (§ 2236 odst. 1). Bytem ve smyslu služebnosti bytu tak může být i celý dům.

V právním jednání o zřízení služebnosti bytu je pak třeba přesně vymezit, co se pro daný účel rozumí bytem (přesná specifikace místností a dalších částí domu, které je uživatel oprávněn užívat popř. též s uvedením jejich účelu).

Pokud nebylo výslovně ujednáno něco jiného a služebnost bytu byla sjednána jako služebnost užívání nebo platí domněnka o tom, že se jedná o služebnost užívání, použijí se ohledně údržby, oprav a změn bytu pravidla platná pro nájem (§ 2259 a násl.) za respektování § 1284, který limituje náklady, které je vlastník povinen vynaložit na předmět užívání. Jestliže byla služebnost bytu zřízena jako služebnost požívacího práva, aplikují se nejprve příslušná ustanovení NOZ ohledně tohoto typu služebností (§ 1287 a násl.), a není-li jich, ustanovení týkající se nájmu per analogiam.

Plnění a služby spojené s užíváním bytu hradí oprávněný z věcného břemene.

Stejně jako nájem může být služebnost bytu zřízena za úplatu, buď jednorázovou, nebo v pravidelně se opakujících splátkách, na rozdíl od nájmu ale může být zřízena i bezúplatně. Byla-li služebnost bytu zřízena jako úplatná, odlišuje ji od nájmu de facto jen její věcně právní charakter, který se projevuje zejména tím, že vzniká až vkladem do katastru nemovitostí, s nímž je spojeno i to, že bylo-li právo užívat byt zřízeno jako služebnost, nepoužijí se pro jeho skončení zákonné výpovědní důvody jako u nájmu, ale důvody zániku osobních služebností (§ 1299 a násl.).

Vlastník bytu je povinen umožnit po celou dobu trvání služebnosti oprávněnému nerušený výkon jeho práv. Oprávněný se může domáhat (soudní) ochrany svých práv i vůči vlastníkovi bytu (§ 1259).

Byla-li služebnost bytu zřízena jako užívací právo, je vlastník povinen byt oprávněnému předat ve stavu řádně způsobilém k užívání, a to včetně právního stavu – tedy např. bez zatížení bytu nájemním právem třetí osoby…