Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1785

 Nahoru[Základní ustanovení]

Společný komentář pro § 1785 až § 1788

Vznik kontraktační povinnosti

Smlouva o smlouvě budoucí (pactum de contrahendo) není samostatným typem smlouvy, ale "zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost".¹ Na jejím základě vzniká smluvním stranám povinnost k uzavření určité konkrétní smlouvy (dále je "realizační smlouva"), přičemž se nemusí jednat pouze o smluvní typ uvedený v NOZ, ale může se jednat i o smlouvu nepojmenovanou.

Základní nevýhodou právní úpravy smlouvy o smlouvě budoucí uvedené v ObčZ platném do 31. 12. 2013 byl "zákonný požadavek, že v této předběžné (přípravné) smlouvě musí být dohodnuty podstatné náležitosti smlouvy (§ 50a ObčZ), a tím zákoník vlastně nečinil rozdílu mezi smlouvou předběžnou a definitivní".² Z tohoto důvodu NOZ převzal především právní úpravu dříve obsaženou v ObchZ, u níž požadavky na určení obsahu budoucí smlouvy byly mnohem mírnější.

Právní úprava

Základní právní úpravu smlouvy o smlouvě budoucí je nyní třeba hledat v komentovaných ustanoveních (§ 1785 až § 1788). Tato právní úprava je dispozitivní a strany se mohou dohodnout jinak, než jak se v těchto ustanoveních předpokládá. Na tuto právní úpravu pak navazuje § 634, který se týká promlčení práv ze smlouvy o smlouvě budoucí.

Účel smlouvy o smlouvě budoucí

Smlouva o smlouvě budoucí zakládá mezi subjekty kontraktační povinnost. "Účelem smlouvy o uzavření budoucí smlouvy je zachytit dohodu stran, které chtějí uzavřít určitou smlouvu s určitým obsahem, ale ještě nejsou schopny natolik konkretizovat jednotlivé závazky, aby mohly danou smlouvu přímo uzavřít."³

Jiné způsoby uzavírání smlouvy

Smlouvu o smlouvě budoucí je třeba striktně rozlišovat od jiných způsobů uzavírání smlouvy, zejména pak od postupu uvedeného v § 1748, kdy je již mezi smluvními stranami dohodnut podstatný obsah smlouvy. Na tento způsob uzavírání smlouvy je však právní úprava smlouvy o smlouvě budoucí neaplikovatelná.

Předmět smlouvy

Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí je závazek alespoň jedné strany po výzvě realizované v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku po nabytí účinnosti smlouvy o smlouvě budoucí, uzavřít budoucí smlouvu (realizační smlouvu), jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

Forma smlouvy

Obecně mohou smluvní strany zvolit pro uzavření smlouvy o smlouvě budoucí jakoukoli formu (§ 559). Postačí tedy, pokud bude smlouva o smlouvě budoucí uzavřena ve formě ústní, a to i tehdy, pokud bude pro budoucí smlouvu, která má být na základě smlouvy o smlouvě budoucí uzavřena, vyžadována písemná nebo i přísnější forma (např. forma notářského zápisu, povinnost k ověření podpisů apod.). Zákon ovšem může konkrétní formu smlouvy o smlouvě budoucí pro určité právní vztahy vyžadovat. Někteří autoři se například domnívají, že pokud vyžadujeme "písemnou formu pro smlouvy, jimiž se zřizují věcná práva k nemovitostem (§ 560 NOZ), měla být tato forma dodržena i v případě smlouvy o smlouvě budoucí."⁴ S takovýmto názorem se však nemůžeme ztotožnit, neboť z dikce § 560 vyplývá, že se toto ustanovení vztahuje pouze na právní jednání, kdy již dochází ke zřízení či převodu věcného práva k nemovité věci, jakož i na právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší (tedy přímo na realizační smlouvu). Samotnou smlouvou o smlouvě budoucí však nedochází k dotčení právních vztahů k nemovitostem, nýbrž je pouze zakládána kontraktační povinnost stran. Proto nemusí být podle našeho názoru ani v těchto případech písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí dodržena.

Jedním z mála případů, kdy je zákonem vyžadována písemná forma smlouvy o smlouvě budoucí, je případ zakotvený v § 13 ZOK. Tedy případ, kdy by se smlouva o smlouvě budoucí uzavírala mimo rámec běžného obchodního styku mezi jednočlennou společností zastoupenou jediným společníkem a tímto společníkem. Pak by musela být smlouva o smlouvě budoucí nejenom uzavřena v písemné formě, ale musela by mít i ověřené podpisy.

Nicméně z důvodu právní jistoty lze písemnou formu smlouvy o smlouvě budoucí plně doporučit, neboť to usnadní případnou důkazní situaci.

Forma smlouvy ve vztahu k nemovitostem

Dále je třeba zdůraznit, že při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, která bude mít vztah k nemovitostem, se nebude vyžadovat, aby byly v souladu s § 561 odst. 2 projevy účastníků (jejich podpisy) na téže straně, neboť se nejedná přímo o smlouvu, kterou se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci anebo kterým se takové právo mění nebo ruší.⁵

Podstatné náležitosti smlouvy:

1. identifikace smluvních stran,
2. závazek ke kontraktační povinnosti – tedy povinnost alespoň jedné nebo více smluvních stran uzavřít po vyzvání realizační smlouvu,
3. vymezení obsahu realizační smlouvy, přičemž tento obsah musí být vymezen alespoň obecným způsobem.

Ad a) Smluvní strany

Většinou jsou účastníci smlouvy o smlouvě budoucí a realizační smlouvy shodní. Nemusí tomu tak však být vždy.

Smlouvu o smlouvě budoucí lze uzavřít i ve prospěch třetí osoby (§ 1767 až § 1769). Smlouvu o smlouvě budoucí lze takto uzavřít i ve prospěch subjektu, jenž má teprve vzniknout (např. zakládaná společnost s ručením omezeným).

Práva o povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí také mohou přejít na jiný subjekt, např. v důsledku provedené přeměny společnosti nebo v důsledku smrti původního účastníka smlouvy.

Judikatura

Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1691/2008 ze dne 25. srpna 2010

Práva a povinnosti vyplývající se závazkových právních vztahů zásadně nezanikají smrtí oprávněné či povinné osoby, nýbrž přecházejí na jejich právní nástupce; zanikají pouze ta práva a povinnosti, jež jsou vázány svým trváním na určitou osobu; tato vázanost vyplývá buď z dohody, nebo ze zákona, nebo z vlastní povahy a účelu závazku (§ 579 obč. zák.). Vázanost podle § 50a obč. zák. (pozn. nyní § 1785) trvá zásadně i v případě smrti jedné ze stran.

Manžel jako účastník smlouvy

Dále je třeba upozornit na to, že v případě, že na straně budoucího nabyvatele (např. kupujícího) bude stát osoba, jež bude nabývat věc do společného jmění manželů, pak k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a ani k uzavření následné realizační smlouvy tato osoba nepotřebuje souhlas manžela.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1079/99 ze dne 26. března 2001

Jestliže tedy smlouvou o smlouvě budoucí měla být věc teprve do bezpodílového spoluvlastnictví manželů získána, pak tuto smlouvu nelze považovat za právní úkon, který se týká společné věci. Naopak, jedná se o právní úkon spadající do výlučné sféry každého z manželů, a to i za stavu, kdy na zaplacení kupní ceny by mělo být použito společných peněz bez souhlasu druhého manžela. Proto v tomto případě manžel nepotřebuje, i když nejde o běžnou záležitost, souhlas druhého manžela k uzavření takové smlouvy, neboť z ní je oprávněn a zavázán pouze on sám.

Ad b) Závazek ke kontraktační povinnosti

Povinnost uzavřít realizační smlouvu musí ze smlouvy o smlouvě budoucí vyplývat minimálně jedné straně smlouvy (strana zavázaná). Druhá strana má naopak právo učinit výzvu k uzavření smlouvy (strana oprávněná). Pokud je smlouva o smlouvě budoucí uzavírána způsobem předvídaným zákonem, pak je vlastně smlouvou o smlouvě budoucí sjednáván závazek strany zavázané přijmout na výzvu strany oprávněné návrh k uzavření realizační smlouvy.

Výzva k uzavření smlouvy

Pokud by oprávněná strana výzvu neuskutečnila, pak by straně zavázané nevznikla povinnost realizační smlouvu uzavřít (§ 1788). Zákon nestanoví, jakou formu musí výzva strany oprávněné mít. Požadavek na formu a obsah výzvy však může vyplývat z uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí. "Účinky vyvolává pouze výzva učiněná v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Smlouva o smlouvě budoucí může stanovit různé požadavky, např. dobu, kdy tato výzva bude učiněna nejdříve, obsah výzvy a že bude mít povahu návrhu smlouvy."⁶

Lhůta k výzvě

Je obvyklé, že smlouva o smlouvě budoucí obsahuje lhůtu, ve které může oprávněná strana vyzvat stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy. Tato lhůta však není podstatnou náležitostí smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud není ve smlouvě o smlouvě budoucí tato lhůta uvedena, pak platí, že může strana oprávněná vyzvat stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy do jednoho roku ode dne účinnosti smlouvy o smlouvě budoucí (§ 1785). Tato lhůta má prekluzívní charakter; pokud by oprávněná strana nevyzvala stranu zavázanou k uzavření realizační smlouvy včas, povinnost uzavřít realizační smlouvu zaniká (§ 1788).⁷ Zároveň se též jedná o lhůtu hmotněprávní – v této lhůtě musí být výzva straně již doručena.

Protože má jednoroční lhůta prekluzívní charakter, použijí se na ni v souladu s § 654 obdobně ustanovení o běhu promlčecí lhůty, tedy § 645 až § 652. Například se bude jednat o ustanovení stavění běhu lhůty při dohodě o mimosoudním jednání stran nebo z důvodu vyšší moci.

Zde je třeba poznamenat, že strany si mohou dohodnout, že lhůta k výzvě nebude mít prekluzivní charakter. K tomu ani nemusí dojít výslovně, ale může to vyplývat z logiky smluvených práv a závazků plynoucích ze smlouvy o smlouvě budoucí.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1657/2005 ze dne 16. října 2007

... sjednali-li účastníci ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy smluvní pokutu za porušení povinnosti předložit výzvu k uzavření realizační smlouvy, a to za každý den prodlení, pak tím objektivně projevili vůli vyloučit prekluzivní charakter uvedené lhůty. Jestliže může být účastník v prodlení s výzvou, nemůže současně neuskutečněním výzvy dojít v důsledku prekluze k zániku závazku uzavřít budoucí (realizační) smlouvu (jinak řečeno: nemůže nastat prodlení, pokud závazek zanikne, avšak může-li dojít k prodlení, musí závazek trvat čili existovat).

Vznik povinnosti uzavřít budoucí smlouvu

Pokud má být realizační smlouva uzavřena na výzvu smluvní strany, pak povinnost uzavřít realizační smlouvu vzniká ve lhůtě, která je uvedena ve smlouvě o smlouvě budoucí. Pokud tato lhůta není ve smlouvě o smlouvě budoucí uvedena, pak vzniká povinnost straně zavázané uzavřít realizační smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve strana oprávněná v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí (§ 1786). Co se rozumí lhůtou bez zbytečného odkladu, záleží na okolnostech toho kterého případu. Přiměřená lhůta může být dohodnuta smluvními stranami. Pokud nebude určena ve smlouvě o smlouvě budoucí, je třeba tuto lhůtu určit, a to s ohledem na všechny rozhodné okolnosti. Bude se jednat o okolnosti především ve vztahu ke straně zavázané a ve vztahu k uzavírané smlouvě. Okolnosti na straně osoby oprávněné nebudou rozhodné. Rozhodnou okolností může být například druh uzavírané realizační smlouvy, okolnosti strany zavázané (např. v případě, že bude mít strana zavázaná bydliště nebo sídlo v zahraničí, může soud dovodit, že přiměřená lhůta může být delší, mohou existovat objektivní okolnosti, které uzavření realizační smlouvy bránily, např. vyšší moc, nemoc, apod.).

Judikatura

Rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 2484/2012 ze dne 10. prosince 2013

Lhůtu bez zbytečného odkladu používá zákonodárce často nejen v obchodním zákoníku, ale i v dalších předpisech soukromého práva a ve veřejném právu, přičemž většinou je tato lhůta určena ke splnění povinnosti nebo k uskutečnění právního úkonu či jiného projevu vůle. Takto vymezená lhůta přímo neurčuje, v jakém konkrétním časovém okamžiku je třeba povinnost plnit či jinak konat. Jde tak o neurčitou lhůtu, jejíž podstatu vymezuje již její slovní vyjádření. Z časového určení bez zbytečného odkladu je třeba dovodit, že jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu. (...) Z uvedeného je třeba dovodit, že pokud osoba, jíž je taková lhůta určena, bez zbytečného odkladu nejedná, bude mít zbytečný odklad (nedůvodná nečinnost) při přípravě splnění povinnosti či učinění právního úkonu, které jsou na tuto lhůtu vázány, ten důsledek, že právní účinky spojené s dodržením lhůty nenastanou.⁸

Právo obrátit se na soud nebo na osobu určenou ve smlouvě

Pokud by zavázaná strana svou povinnost uzavřít smlouvu nesplnila, ačkoli k tomu byla včas vyzvána, může oprávněná strana požadovat, aby obsah realizační určil soud nebo osoba určená k tomu ve smlouvě [blíže k obsahu budoucí smlouvy a jejímu určení výklad pod písmenem c)].

Jiný způsob zakotvení povinnosti uzavřít smlouvu

Povinnost uzavřít realizační smlouvu však může být ve smlouvě o smlouvě budoucí zakotvena i jinak. Smlouvou o smlouvě budoucí může být dohodnuto, že stranou oprávněnou i zavázanou jsou všechny strany smlouvy. Pak záleží na tom, která strana vyzve k uzavření smlouvy jako první; ostatní strany smlouvy musejí splnit na výzvu tuto svou povinnost k uzavření budoucí smlouvy.

S ohledem na to, že § 1785 má dispozitivní charakter, tak se strany mohou dohodnout i jinak, například tak, že straně vznikne povinnost druhou stranu vyzvat k předložení návrhu realizační smlouvy (jinak se jedná o její právo, a nikoli povinnost). Strany se též mohou dohodnout, že realizační smlouva bude uzavřena bez výzvy – mohou si dohodnout již konkrétní okamžik podpisu budoucí smlouvy. Variabilita je v tomto případě poměrně velká. Je pak především na smluvních stranách, aby si dohodly podrobnější podmínky svého závazkového vztahu. Zákonná ustanovení musejí být v takových případech vykládána přiměřeně. "Povinnosti smluvních stran se vážou jen k těm povinnostem, které subjekty smlouvy o budoucí smlouvě jednotlivě převzaly; proto smluvní straně, jež převzala pouze povinnost předložit návrh smlouvy, nelze soudním rozhodnutím uložit povinnost, aby návrh předložený druhou stranou i přijala."⁹

Ad c) Vymezení obsahu budoucí smlouvy

Obsah budoucí smlouvy musí být ve smlouvě o smlouvě budoucí sjednán alespoň obecným způsobem.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 29 Cdo 2637/2010 ze dne 27. listopadu 2012

Předmět plnění budoucí smlouvy musí být ve smlouvě o smlouvě budoucí určen alespoň obecně, tedy základním (rámcovým) vymezením. Určení musí být natolik konkrétní, aby předmět plnění budoucí smlouvy byl ve všech základních rysech určen tak, jak to odpovídá potřebám v daném případu, a aby bylo možno objektivně posoudit splnění závazků ze smlouvy o uzavření smlouvy budoucí. Bližší vymezení předmětu plnění budoucí smlouvy může být ponecháno na jednání o uzavření této smlouvy. Její předmět ovšem může být určen i přesně a na jednání o uzavření realizační smlouvy může být ponecháno jen stanovení podmínek plnění a konkrétní doby plnění.

Z hlediska (ne)platnosti smlouvy je právně nevýznamné, zda pohledávka, jež měla být předmětem budoucí smlouvy o postoupení pohledávky, k datu vzniku smlouvy o uzavření budoucí smlouvy již existovala či nikoli.

Dohoda o konečné podobě

Obsah budoucí smlouvy však může být sjednán i tak, že se smluvní strany dohodnou na konkrétní "závěrečné podobě" realizační smlouvy. Pokud by byl dohodnut úplný obsah realizační smlouvy, nemůže se smluvní strana domáhat její změny.

Pokud nebyl dohodnut obsah smlouvy úplným způsobem, musí být ze smlouvy "zjevné, co má být předmětem plnění. Má-li jít o plnění za úplatu, musí úplatnost vyplývat ze smlouvy (§ 555 a násl.). Přihlíží se přitom i k obvyklosti, např. s ohledem na podnikání druhé strany (např. § 2438 a 2406)."¹⁰

Obsah budoucí smlouvy však může být ve smlouvě o smlouvě budoucí dohodnut i tak, že bude například dohodnuta již téměř celá podoba budoucí smlouvy, nebudou však dohodnuty některé její náležitosti, které nebyly smluvním stranám v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí známy (například č. p. domu, které bude teprve přiděleno, číslo kolaudačního rozhodnutí, které bude teprve vydáno). Pak může být smlouvou o smlouvě budoucí oprávněné straně přiznáno právo k doplnění těchto náležitostí do budoucí smlouvy. Mohou být též dohodnuty různé varianty smlouvy, které mohou být stranou oprávněnou do smlouvy doplňovány podle nastalých okolností.

Povinnost strany oprávněné navrhnout obsah budoucí smlouvy

Každopádně zákon počítá s tím, že navrhnout obsah realizační smlouvy (pokud není smluvními stranami kompletně sjednán již ve smlouvě o smlouvě budoucí) je povinna strana oprávněná, přičemž tento návrh by měl být součástí výzvy k uzavření smlouvy. Smluvní strany se však samozřejmě mohou dohodnout jinak.

Pokud strana zavázaná tento návrh smlouvy vypracovaný stranou oprávněnou nepřijme a nesplní svou povinnost uzavřít smlouvu, vzniká straně oprávněné požadovat, aby obsah realizační smlouvy určil soud nebo třetí osoba (viz dále – určení obsahu realizační smlouvy soudem nebo třetí osobou).

Některé zvláštnosti určení obsahu smlouvy o smlouvě budoucí kupní

Smlouva bez určení konkrétní kupní ceny

Pokud se týká smlouvy o budoucí smlouvě kupní ve vztahu k nemovitostem, nemusí podle našeho názoru taková smlouva obsahovat ani určení kupní ceny. Důležité je pouze to, aby bylo ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmé, jaká nemovitost má být předmětem prodeje, že se jedná o prodej úplatný a že smluvní strany mají vůli uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí bez určení kupní ceny. Kupní cena se pak určí podle pravidel uvedených v NOZ (zejména pak podle § 2085 odst. 2 – kupní cena se určí jako cena, za niž se prodává týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření kupní smlouvy (nikoli smlouvy o smlouvě budoucí) a za obdobných podmínek).

Na druhou stranu, pokud by byl ve smlouvě o smlouvě budoucí určen "mechanismus, na základě kterého má být kupní cena pro účely kupní smlouvy určena, avšak tento mechanismus neumožňuje ke dni uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě určení, jaká konkrétní částka má představovat kupní cenu", zakládalo by to absolutní neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí.¹¹ Nelze totiž dovozovat vůli stran nad jejich ujednání a například určit kupní cenu jiným způsobem, než se smluvní strany dohodly.

Identifikace nemovitostí

Pokud se týká identifikace nemovitostí ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, postačí, pokud budou označeny tak, aby nebyly zaměnitelné s jiným předmětem. Smlouva o smlouvě budoucí se také může týkat nemovitostí, které převodci do vlastnictví teprve nabudou.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 30 Cdo 1244/99 ze dne 26. července 2000¹²

1. Mezi základní zásady soukromého práva patří zásada individuální autonomie, resp. autonomie vůle (možnost učinit právní úkon, zvolit si obsah i formu, vybrat si adresáta), zásada, že dovoleno je vše, co není výslovně zakázáno, zásada pacta sunt servanda (smlouvy se mají plnit) a zásada dispozitivnosti (možnost odchýlit se od právní úpravy).

2. Účelem smlouvy o smlouvě budoucí není vklad vlastnického práva na základě této smlouvy do katastru nemovitostí, nýbrž pouze uzavření budoucí kupní smlouvy. Postačuje, aby předmět této smlouvy byl označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem.

3. Smlouva o smlouvě budoucí se může týkat nemovitostí, které převodci do vlastnictví teprve nabudou.

Věc, na kterou je uzavírána smlouva o smlouvě budoucí kupní, nemusí v době, kdy je uzavírána smlouva o smlouvě budoucí kupní, ještě existovat (např. stavba).

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3290/2009 ze dne 4. února 2010

... platná právní úprava nevylučuje uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem je věc, která vznikne teprve v budoucnu, tím spíš je pak možno uzavřít i smlouvu o budoucí kupní smlouvě k věci, která vznikne teprve v budoucnu.

Absence prohlášení kupujícího o nabytí vlastnického práva

Smlouva o smlouvě budoucí kupní nemusí obsahovat ani výslovné prohlášení kupujícího, že se na základě budoucí smlouvy kupní zavazuje nabýt vlastnické právo k věci, která je předmětem prodeje.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 33 Odo 292/2005 ze dne 27. března 2007

Obsahuje-li totiž smlouva ujednání obou smluvních stran o ceně v budoucnu převáděných pozemků i o tom, jakým způsobem budoucí kupující (žalovaná) tuto cenu uhradí, lze z existence takového ujednání dovodit rovněž vůli žalované v budoucnu pozemky od žalobkyně odkoupit, tedy uzavřít s ní kupní smlouvu. Pokud by totiž žalovaná v době uzavření smlouvy podle § 50a obč. zák. takovou vůli neměla, bylo by nesmyslné, aby se žalobkyní sjednala podstatné náležitosti kupní smlouvy (tzn. její předmět, kupní cenu a její splatnost i termín, v němž má být uzavřena). Projev vůle účastnic z hlediska jeho jazykového vyjádření ve smlouvě ze dne 10. 6. 2002 nelze za současného užití logického a systematického výkladu vyložit jinak, než že shodná vůle účastnic v té době směřovala k založení jejich smluvní (kontraktační) povinnosti, tedy k tomu, aby v jimi dohodnuté době spolu uzavřely kupní smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se již dohodly. Tomu ostatně nasvědčují i výsledky dokazování, které bylo v dané věci soudy provedeno.

Určení obsahu budoucí smlouvy soudem nebo třetí osobou

Strany se mohou ve smlouvě o smlouvě budoucí dohodnout, že obsah realizační smlouvy určí konkrétní třetí osoba. Pokud bude obsah realizační smlouvy určovat třetí osoba, pak musí dohoda obsahovat identifikaci této třetí osoby nebo způsob jejího určení. Je možné si sjednat i několik osob, které obsah smlouvy určí společně. Může být určena též osoba náhradníka.

Třetí osoba se může nebo nemusí k určení obsahu realizační smlouvy zavázat, a to buď přímo ve smlouvě o smlouvě budoucí nebo i samostatnou smlouvou. Pokud se však třetí osoba k určení obsahu realizační smlouvy nezaváže, není vázána dohodou účastníků o způsobu určení obsahu realizační smlouvy. Třetí osoba může přijmout závazek k určení obsahu realizační smlouvy i konkludentně, tedy tím, že obsah fakticky určí. "Jde o závazek osobní povahy. Nepřechází na dědice."¹³

Práva a povinnosti třetí osoby

Pokud však třetí osoba závazek k určení obsahu realizační smlouvy přijme, měla by si uvědomit, že jí z tohoto závazku vyplývají práva a povinnosti a je též odpovědná za případnou škodu. Právní vztah třetí osoby a účastníků smlouvy se bude řídit smlouvou o příkazu (§ 2430). Pokud by byla třetí osoba v nějakém zvláštním postavení (např. advokát), pak se musí řídit i zvláštními právními předpisy dopadajícími na výkon její činnosti. Nic nebrání tomu, aby byla sjednána odměna za určení obsahu realizační smlouvy mezi třetí osobou a účastníky smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud odměna sjednána nebude, bude se poskytnutí odměny řídit pravidlem uvedeným v § 2438, tedy že odměna se poskytuje pouze tehdy, kdy je poskytnutí takové odměny obvyklé zejména vzhledem k příkazcovu podnikání.

Kritéria pro určení obsahu realizační smlouvy

Třetí osoba musí při určování obsahu realizační smlouvy respektovat:

1. dohodu smluvních stran, kterou si případně strany určily mantinely pro určení obsahu smlouvy – smluvní strany se mohou například dohodnout na několika konkrétních variantách náležitostí, z nichž třetí osoba…