Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2229

Komentované ustanovení se vztahuje na možnost vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou. Co je považováno za nájem na dobu určitou, je blíže popsáno v komentáři k § 2204 NOZ. V zásadě se však jedná o nájem, u něhož je mezi smluvními stranami sjednána doba trvání nebo den skončení nájmu.

Způsoby skončení nájmu

Obecně může nájem skončit několika způsoby:

• výpovědí,

• uplynutím doby, na kterou byl sjednán,

• splynutím – v případě, kdy se nájemce stane vlastníkem pronajaté věci (§ 1993 NOZ),

• zrušením závazku soudem v případě, že byla smlouva o nájmu bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo na dobu delší než deset let nebo v případě změny okolností (§ 2000 NOZ),

• zánikem právnické osoby nájemce či pronajímatele bez právního nástupce,

• odstoupením od pachtovní smlouvy (§ 2001 NOZ),

• zánikem předmětu pachtu (§ 2226 NOZ),

• jinými způsoby – např. dohodou apod.

Vypovědět nájem na dobu určitou podle NOZ lze pouze:

1. ze zákonných důvodů, přičemž zákon pro tento případ rozeznává dva typy výpovědi:
   

   • výpověď s výpovědní dobou – podle § 2222,

   • výpověď bez výpovědní doby – podle § 2208, § 2210, § 2212, § 2220, § 2226, § 2227, § 2228, § 2232. Pokud je vypovídán nájem bez výpovědní doby, pak musí být výpověď odůvodněna (§ 2231 odst. 2 NOZ),

2. z důvodů uvedených v nájemní smlouvě, přičemž nájemní smlouva musí pro tento případ obsahovat:
   

   • vymezení důvodů, pro které ji lze vypovědět,

   • ujednání o délce výpovědní doby.

Jak důvody, pro které lze nájemní smlouvu vypovědět, tak i ujednání o délce výpovědní doby by měly být ve smlouvě uvedeny dostatečně určitě. Možnost výpovědi může být dána i tak, že se bude jednat o výpověď bez výpovědní doby. Pokud je výpovědní doba sjednána, pak závazek zaniká uplynutím výpovědní doby; pokud by bylo možno nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby, pak zaniká účinností výpovědi – většinou doručením straně, které je výpověď směřována (§ 1998 NOZ).

Obsah výpovědi

K samotnému obsahu výpovědi lze poznamenat, že se jedná o právní jednání. Z obsahu by měla vyplývat vůle strany, která výpověď činí, závazek vypovědět. Důvod výpovědi musí být uveden pouze v případech, kdy tak stanoví nájemní smlouva nebo zákon. Zákon vyžaduje uvedení důvodu výpovědi pouze v případech, kdy je nájem vypovídán bez výpovědní doby. V ostatních…