Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2235

 Nahoru[Zajištění bytových potřeb]

Komentované ustanovení je úvodním ustanovením Pododdílu 2 Nájem – Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.

K odst. 1

Přenechání bytu nebo domu do nájmu k zajištění bytových potřeb

Komentované ustanovení zavádí pojem ,,zajišťování bytových potřeb". S tímto pojmem se pak dále pracuje v Pododdílu 2 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Právě zajišťování bytových potřeb je klíčové pro posouzení, zda takovému nájemnímu vztahu bude či nebude poskytnuta ochrana nájemce podle pododdílu 2.

Právě nájem pouze a výlučně k zajištění bytových potřeb je podmínkou pro poskytnutí ochrany nájemci, která je zaručována pododdílem 2. Pokud se tedy uzavírá nájemní smlouva k bytu či domu za účelem zajištění bytových potřeb nájemce nebo i členů jeho domácnosti, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva garantovaných mu ustanoveními pododdílu 2.

Upozornění: je-li dům či byt pronajat za účelem zajištění bytových potřeb, k ustanovením obsaženým v nájemní smlouvě, která by zkracovala nájemcova práva oproti právům, která mu zaručuje tento pododdíl, se pak nepřihlíží a jsou považována za nicotná. Pokud tedy například v nájemní smlouvě, která je uzavřena za účelem zajišťování bytových potřeb nájemce, bude sjednána v neprospěch nájemce smluvní pokuta, je takové ujednání nicotné, a tudíž jej pronajímatel nemůže po nájemci vymáhat. Samozřejmě není vyloučeno, aby si pronajímatel a nájemce v rámci nájemní smlouvy sjenali nějaké povinnosti nájemce nad rámec zákonné úpravy, ovšem pak bude záležet na každém konkrétním případě, zda povinnost, kterou na sebe nájemce převzal, nebyla vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená ve smyslu § 2239. Pak by se k takovému ujednání opět nepřihlíželo a pronajímatel by nemohl po nájemci vymáhat plnění této povinnosti. Za přiměřenou povinnost se dá například považovat vybílení stěn domu či bytu při skončení nájmu nebo sekání či udržování zahrady v případě, že je pronajat dům se zahradou, a podobně.

Pokud je však dům či byt pronajat nikoliv k uspokojování bytových potřeb nájemce či členů jeho domácnosti, ale pro jiné účely, pak se nejedná o chráněný nájem bytu či domu. Pokud by si v takové nájemní smlouvě smluvní strany sjednaly ujednání, která by nájemcova práva limitovala oproti zákonné úpravě, pak by přesto taková ujednání byla platná. Nájemce, který užívá byt či dům za jiným účelem, než je bydlení, tedy nepožívá stejně zesílené ochrany jako nájemce užívající dům či byt k zajišťování bytových potřeb.

Ochrana nájemce podle pododdílu 2 je tak poskytována pouze a výlučně nájemci užívajícímu dům či byt k zajišťování jeho stálých či dlouhodobých bytových potřeb, tedy pro bydlení.

Předmět nájmu

V tomto ustanovení je dále výslovně uvedeno, že předmětem nájmu za účelem bydlení může být jak byt, tak i dům, s tím, že § 2236 odst. 3 výslovně uvádí, že pokud je k zajišťování bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se na nájemní vztah…