Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2244

[Práva nájemce v případě, že byt není způsobilý k nastěhování a obývání]

Komentované ustanovení § 2243 NOZ obsahuje definici, při jejímž naplnění je byt považován za způsobilý k nastěhování a obývání. Následující ustanovení § 2244 a § 2245 NOZ jsou pak výčtem práv nájemce, v případě, že byt tuto definici nenaplní, tj. není možno jej považovat za způsobilý k nastěhování a obývání.

Podmínky dohodnuté v nájemní smlouvě

Aby mohl být byt považován za byt, který je způsobilý k nastěhování a obývání, musí zejména odpovídat podmínkám dohodnutým v nájemní smlouvě – tedy individuální dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem o podobě bytu. V takové dohodě si může nájemce vymínit i některé zvláštní vlastnosti bytu (např. instalace sauny, konkrétní podlahovou krytinu apod.), které bude muset vykazovat byt při předání do užívání nájemce. Pokud taková zvláštní dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem existuje, a byt tyto zvláštní vlastnosti při předání do užívání nevykazuje, není takový byt pro nájemce způsobilý k nastěhování a obývání. Za nezpůsobilý k nastěhování a obývání je takový byt pro nájemce považován i tehdy, pokud by bez existence zvláštní dohody mezi nájemcem a pronajímatelem, mohl být byt považován za způsobilý k nastěhování (např. pro jiného nájemníka, který by zvláštní požadavky na byt neměl).

Je také možné, aby dohoda obsažená v nájemní smlouvě o vlastnostech bytu nebyla dohodou úplnou, nýbrž dohodou částečnou, kterou by byly vymíněny jen některé zvláštní vlastnosti bytu, a ve zbytku bude muset byt naplňovat níže uvedené zákonné požadavky.

Sdělení pronajímatele

Zvláštním případem je případ, kdy byt neodpovídá sdělení pronajímatele mimo nájemní smlouvu, kdy pronajímatel ujistil nájemce o určitých vlastnostech bytu (§ 2244 odst. 1 NOZ). Fakticky se jedná o jakási ujištění pronajímatele o vlastnostech bytu, která však nebyla zahrnuta do nájemní smlouvy. Prokázat se dají například e-mailovou korespondencí mezi nájemcem a pronajímatelem. Tato kategorie nezpůsobilosti bytu není zahrnuta v § 2243 NOZ, ale je obsažena v § 2244 odst. 1 NOZ. Fakticky tak byt může naplňovat požadavky dohodnuté mezi smluvními stranami v nájemní smlouvě nebo vyžadované zákonem, tedy naplňovat definici uvedenou v § 2243 NOZ, přesto může nájemník v souladu s § 2244 odmítnout bez sankce se do takového bytu nastěhovat.

Pokud smlouva neobsahuje žádnou zvláštní dohodu mezi pronajímatelem a nájemcem (nebo dohodu částečnou), je byt považován za způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je:

1. čistý a dále

2. ve stavu, který je obvykle považován za dobrý, a dále pokud je

3. zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících.

Byt tak musí naplňovat obvyklý standard, který se od takového bytu očekává. Standard je ovšem kategorií individuální a závisí například i na tom, kde se byt nachází – například jiný bude standard ve starším panelovém domě a jiný bude standard v novostavbě.

Poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu

Pokud se týká poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících, budou to taková plnění, která jsou nezbytná pro zachování hlavní funkce bytu – tedy bydlení. Služby, které jsou službami nezbytnými, jsou pak uvedeny v § 2247 odst. 2 NOZ, kdy se má za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, popřípadě provoz výtahu. Služby, které jsou smluvními stranami považovány za nezbytné, lze však sjednat dohodou v nájemní smlouvě.

V § 2247 odst. 2 jsou sice vymezeny služby, které jsou ze zákona považovány za nezbytné, to ovšem neznamená, že by pro některé byty nemohl…