Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2254

 Nahoru[Kauce a smluvní pokuta]

Komentované ustanovení se týká jistoty, lidově zvané kauce, a dále smluvní pokuty, jejíž sjednání ve vztahu k nájemní smlouvě bylo umožněno novelou občanského zákoníku č. 163/2020 Sb., která nabyla účinnosti od 1.7.2020. Konkrétně došlo touto novelou i k úpravě § 2239, které původně zahrnovalo sjednání smluvní pokuty mezi zakázaná jednání. Jistota tak byla do zmíněné novely jediným zajišťovacím prostředkem pronajímatele, což dle důvodové zprávy k zákonu č. 163/2020 Sb. znesnadňovalo přístup k nájemnímu bydlení, neboť nájemce bez dostatečného množství likvidních prostředků ke složení jistoty měl ve své podstatě odepřen přístup k nájemnímu bydlení a celá situace se pak také promítala ve zvýšeném nájemném.

I přes tuto skutečnost zůstává možnost sjednání smluvní pokuty velmi omezená, a to zejména z hlediska její výše. Znění komentovaného ustanovení je kogentní, tj. smluvní strany se nemohou dohodnout jinak, respektive jsou vázány maximální částkou jistoty a smluvní pokuty, která je v komentovaném ustanovení uvedena.

Velkou výhodou smluvní pokuty je, že u vzniku práva na smluvní pokutu postačí porušení povinnosti nájemce; smluvní pokutou je tak možné zajistit i takové povinnosti nájemce, u nichž nevznikne pronajímateli škoda. Naopak u jistoty je nezbytné, aby pronajímatel případnou škodu vzniklou porušením povinnosti prokázal.

Jistota

Jistota v nájemních vztazích představuje v praxi hojně využívaný zajišťovací prostředek (§ 2010). Jedná se o finanční prostředky složené k rukám pronajímatele, a to ve výši maximálně stanovené komentovaným ustanovením.

Právní úprava jistoty je velmi stručná a je aplikovatelná pouze na nájem bytů. V případech jiných druhů nájmů, tedy nájmu prostor sloužících k podnikání (§ 2032) nebo nájmu, který se řídí obecnou právní úpravou nájmu, není institut jistoty při nájmu zákonem upraven vůbec. To však neznamená, že v těchto případech nelze jistotu sjednat (viz. níže).

Výše jistoty

Z hlediska výše jistoty bylo komentované ustanovení poprvé novelizováno zákonem č. 460/2016 Sb., protože předchozí právní úprava se jevila jako nevhodná, neboť umožňovala sjednání kauce až do výše šestinásobku běžného nájemného; zákonem č. 460/2016 Sb. tak došlo ke snížení maximální výše jistoty na trojnásobek běžného nájemného (účinnost od 27. 2. 2017). Důvodová zpráva k zákonu č. 460/2016 Sb. ke snížení jistoty uvedla: "Omezení výše jistoty šestinásobkem měsíčního nájemného se jeví v praxi jako nepřiměřeně vysoké s ohledem na nepříznivou sociální situaci příjemců nepojistných sociálních dávek (ale i ostatních občanů s nižšími příjmy), přičemž povinnost hradit takto vysokou jistotu se mnohdy stává zásadní překážkou získání standardního bydlení. Tito občané si nemohou dovolit takto vysokou jistotu složit, přičemž tuto částku nelze v plné výši kompenzovat ze systému nepojistných sociálních dávek.“

K další novelizaci pak došlo zákonem č. 163/2020 Sb. (účinným od 1.7.2020), který umožnil sjednat pronajímateli pro případ porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu vedle jistoty i smluvní pokutu (§ 2048); zároveň ale došlo k omezení maximální výše jistoty, kterou může pronajímatel požadovat. Nyní tedy platí, že pokud si nájemce a pronajímatel ujednají jistotu nebo ujednají-li si pro případ porušení povinností vyplývajících z nájmu smluvní pokutu, nesmí jistota a smluvní pokuta v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nájemným je myšlen "holý“ nájem ve smyslu § 2246, a nikoliv výše jiných plateb placených společně s nájemným, zejména tedy záloh na úhradu plnění spojených s užíváním bytu.

V praxi to znamená, že v nájemní smlouvě si mohou pronajímatel a nájemce dohodnout

1. Jistotu jako jediný zajišťovací prostředek - v takovém případě je výše jistoty limitována maximální částkou, kterou je trojnásobek běžného nájemného
2. Smluvní pokutu jako jediný zajišťovací prostředek - v takovém případě je výše smluvní pokuty limitována maximální částkou, kterou je trojnásobek běžného nájemného
3. Kombinaci jistoty a smluvní pokuty - v takovém případě nesmí jejich součet přesáhnout maximální částku, kterou je trojnásobek běžného nájemného (např. pronajímatel vybere jistotu ve výši jednoho běžného nájemného a zbývající povinnosti nájemce zajistí smluvní pokutou)

Překročení zákonem stanovené výše jistoty a smluvní pokuty

Ujednání, na jehož základě by došlo k překročení výše zákonem stanoveného limitu, tedy trojnásobku měsíčného nájemného, je třeba považovat za ujednání neplatné pro rozpor se zákonem. Takové ujednání by však zřejmě nezpůsobilo neplatnost celé dohody o jistotě, respektive smluvní pokutě. Nájemci by však již v průběhu nájmu vzniklo právo na vrácení finančních prostředků do výše jistoty, která by zákonem stanovený limit překračovala, a to z důvodů bezdůvodného obohacení na straně pronajímatele. Podobně by tomu bylo u smluvní pokuty, když by nájemci vznikla případná povinnost k její úhradě pouze do výše zákonem stanoveného limitu.

Pokud měli nájemce a pronajímatel sjednánu výši kauce před nabytím účinnosti novely 460/2016 Sb. ve výši vyšší, než činil trojnásobek běžného nájemného, vzniklo okamžikem nabytí účinnosti této novely (27. 2. 2017) nájemci právo na vrácení peněžních prostředků překračujících trojnásobek běžného nájemného. Ex lege totiž došlo k omezení výše původně sjednané jistoty.

Proměnlivost maximální výše jistoty a smluvní pokuty

V souvislosti se sjednáním výše jistoty nebo smluvní pokuty je třeba dále zdůraznit, že je nezbytné počítat s tím, že výše nájmu se může v průběhu doby měnit. Je proto vhodné nekoncipovat ujednání o výši jistoty nebo smluvní pokuty tak, že je vyjádřena absolutní do budoucna neměnnou částkou, ale naopak by se mělo jednat o částku, která se bude vždy odvíjet od aktuální výše nájemného. Pokud by tedy došlo ke zvýšení nájmu, pak by měla nájemní smlouva stanovit povinnost nájemce výši jistoty doplnit do smluvními stranami stanovené výše násobku nájemného. Naopak pokud by došlo ke snížení výše nájemného, měla by nájemní smlouva stanovit povinnost pronajímatele vyplatit nájemci aktuální výši přeplatku jistoty. U smluvní pokuty je situace jednodušší, neboť postačí, pokud bude její výše limitována právě odkazem na trojnásobek aktuální výše nájemného.

Pokud je dohoda o jistotě koncipována tak, že je mezi smluvními stranami dohodnuta pouze absolutní výše finanční hodnoty jistoty, mohl by se při snížení nájemného nájemce domáhat i v průběhu nájmu vyplacení aktuální výše přeplatku jistoty.

Dohoda o jistotě nebo smluvní pokutě může být mezi smluvními stranami sjednána kdykoliv, tedy i po uzavření nájemní smlouvy. Stejně tak mohou smluvní strany v průběhu trvání nájmu upravit ustanovení nájemní smlouvy týkající se jistoty nebo smluvní pokuty, tedy například upravit její výši, dohodnout její zrušení apod. Dohoda o jistotě může být a nemusí součástí samotné nájemní smlouvy.

Vlastnictví jistoty

V případě jistoty se "poskytnuté peněžní prostředky stávají vlastnictvím pronajímatele, případně peněžního ústavu, jsou-li složeny na účet. Pronajímatel není omezen v nakládání s nimi, strany si však podobné omezení mohou ujednat, např. že prostředky budou uloženy na určitém účtu s právem nájemce na výpis z takového účtu.“¹ Povinnost uložit prostředky na zvláštním účtu platila pouze podle § 686a ObčZ. Tato povinnost byla v NOZ zrušena.

Judikatura

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. 5 Tdo 149/2018

Převzal-li pronajímatel od nájemce na podkladě smlouvy o nájmu věci (např. dopravního prostředku) peněžní částku v podobě tzv. Vratné kauce (jistoty) určené k náhradě případné škody způsobené na předmětu…