Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2264

 Nahoru[Informační a prevenční povinnost nájemce]

Povinnost udržovat byt a dům – k odst. 1

Pronajímatel je povinen udržovat byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání (§ 2255). Byt musí být po celou dobu způsobilý k obývání a odpovídat ujednáním v nájemní smlouvě (pokud nevnikla nájemci povinnost byt udržovat). Pronajímatel též odpovídá za poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících (zejména poskytování nezbytných nebo ujednaných služeb).

Neznamená to však, že by všechny vady, které se vyskytnou na bytě či domě, byl povinen odstranit pronajímatel. Nájemce je povinen:

1. hradit a provádět běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, a to na svůj náklad a nebezpečí (viz komentář k § 2257) – pokud se smluvní strany nedohodnou na tom, že i běžnou údržbu a drobné úpravy provádí pronajímatel,
2. odstraňovat na svůj náklad a nebezpečí poškození a vady způsobené okolnostmi, za které odpovídá (viz komentář k § 2267),
3. povinen zabránit dalším škodám z vad, které je třeba odstranit (odst. 2 komentovaného ustanovení). Zde má nájemce právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, pokud se ovšem nejedná o vadu, za kterou nájemce odpovídá.

Informační povinnost nájemce – k odst. 1

Odstavec 1 komentovaného ustanovení rozeznává:

1. poškození a vady, které je třeba odstranit bez prodlení,
2. jiné vady nebo poškození, které brání obvyklému bydlení.

Poškozeními a vadami uvedenými pod písmenem a) jsou myšlena především poškození a vady, ze kterých hrozí další škoda (např. havárie vody).

V odst. 1 komentovaného ustanovení je nájemci uložena informační povinnost vůči pronajímateli o vzniklých vadách. "Nájemce je pronajímateli povinen oznámit pouze vady, které je povinen pronajímatel odstranit (subsidiární aplikace § 2214). Nájemce není ze zákona povinen oznamovat vady, které je povinen odstranit sám."¹

Rychlost, s jakou je nájemce povinen pronajímatele informovat o vzniklém poškození a vadách, závisí právě na typu poškození a vady. Poškození a vady, které je třeba odstranit bez prodlení, musí nájemce pronajímateli oznámit ihned; jiné vady nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, pak ve lhůtě bez zbytečného odkladu. To je logické, neboť je tím zdůrazněna obecná prevenční povinnost zabraňovat škodám.

Oznámení nevyžaduje písemnou formu. V oznámení by měly být poškození či vada dostatečně určitě specifikovány.

Škoda vzniklá nesplněním oznamovací povinnosti – k odst. 1

Pokud nájemce neohlásí vady včas, je odpovědný za škodu, která pronajímateli nebo eventuálně také třetím osobám vznikne. Může se jednat například o zhoršení stavu vady či poškození, vznik škody s vadou či poškozením související (např. včasné neoznámení,…