Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2265

 Nahoru[Odstranění poškození a vad, za které odpovídá pronajímatel]

Poškození a vady odstraňované pronajímatelem – k odst. 1

Komentované ustanovení se vztahuje na poškození a vady, za jejichž odstranění odpovídá pronajímatel. Odstavec 1 ukládá nájemci informační povinnost o vzniklých poškozeních a vadách bytu, za které odpovídá pronajímatel (viz komentář k tomuto ustanovení). Nejedná se pouze o fyzické poškození a vady bytu, ale může se jednat například i o vady v dodávkách služeb.

Poté, co nájemce poškození nebo vadu oznámí pronajímateli, musí pronajímatel vadu v přiměřené době odstranit, "a to bez ohledu na to, zda ji nájemce ohlásil včas nebo opožděně". Doba bude přiměřená s ohledem na okolnosti, zejména pak s ohledem na charakter vady. Oprava by však měla být zahájena okamžitě. Pro určení, zda byla lhůta dodržena, bude třeba zkoumat, zda pronajímatel "využil všechny možnosti pro splnění jeho povinnosti, popřípadě jaké okolnosti mu ve splnění povinnosti bránily" (usnesení Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012 ze dne 27. 11. 2012 – ke lhůtě bez zbytečného dokladu).

Tato povinnost na pronajímatele samozřejmě dopadá i tehdy, pokud mu poškození nebo vadu neoznámí nájemce, ale pronajímatel na ni přijde sám (např. zjistí nedostatky v poskytovaných službách).

Pronajímatel má právo odstranit i poškození a vady, které způsobil nájemce. Tato poškození a vady odstraňuje pronajímatel na náklad nájemce. Toto oprávnění pronajímateli vzniká v okamžiku, kdy nájemce sám povinnost oznámit poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které nájemce odpovídá, nesplní. Jedná se ovšem o právo pronajímatele a nikoliv o jeho povinnost (to co však může být vůči jednomu nájemci právem pronajímatele, může být vůči jinému nájemci jeho povinností).

Dočasná neobyvatelnost bytu; právo na slevu z nájemného při ztížení obyvatelnosti bytu

Pokud by se jednalo o takové poškození a vadu, při jejíž opravě není možné byt či dům vůbec užívat, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jiný byt, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby (subsidiární použití § 2210). Po dobu, kdy bude nájemce užívat jiný pronajímatelem poskytnutý byt, není samozřejmě povinen hradit nájemné v opravovaném bytě. Je však povinen hradit nájemné za náhradní bydlení (pokud dohoda s pronajímatelem nezní jinak). Právo na výpověď bez výpovědní doby vzniká nájemci za podmínek uvedených § 2266, tedy v případě, že:

− pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě,

− poškození nebo vada nebyly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá,

− představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození hrubé porušení povinností pronajímatele.

Bližší výklad – viz § 2266.

Pokud oprava vzhledem k době nájmu trvá nepřiměřeně dlouhou dobu nebo ztěžuje-li oprava užívání bytu či domu nad míru obvyklou, nájemci též vzniká v souladu s ustanovením § 2210 odst. 2 právo na slevu z nájemného, a to podle doby opravy a jejího rozsahu. Právo na slevu ani právo na poskytnutí jiného bytu nájemci nevzniká v případech, kdy byly poškození či vady bytu způsobeny okolnostmi, za které odpovídá pronajímatel.

Právo nájemce odstranit vady; sleva z nájemného pro neodstranění vad – k odst. 2

Pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může nájemce odstranit poškození a vadu sám a žádat náhradu odůvodněných nákladů. "Řádným odstraněním vady musíme rozumět takový stav předmětu plnění, kdy se předmět plnění stane opět bezvadným, tj. realizace určitých prací, které však nepovedou k návratu předmětu plnění v takový stav, že je způsobilý k řádnému užívání, nemůže být považováno za odstranění vady."

K tomu, aby nájemci vzniklo právo na poskytnutí nákladů spojených s odstraněním poškození nebo vad, musí řádně splnit svou informační povinnost podle § 2264.

Nájemci také po dobu existence vad vzniká právo na slevu z nájemného, a to za následujících podmínek:

nájemce splnil svou informační povinnost podle § 2264 odst. 1 a poškození či vadu pronajímateli oznámil,

pronajímatel včas a řádně poškození nebo vadu neodstranil,

vada a poškození jsou podstatné (brání obvyklému bydlení).

Právo požadovat slevu zaniká okamžikem, kdy dojde k odstranění vady, a to jak ze strany pronajímatele (byť opožděně), tak i ze strany nájemce.

"Lze soudit, že práva uvedená v odstavci 2 nájemci vznikají i tehdy, zjistí-li pronajímatel vadu při prohlídce bytu sám a na straně nájemce nelze shledat porušení notifikační povinnosti dle § 2261 odst. 1, je-li pronajímatel následně nečinný pro odstranění vady."

Pro drobné závady (např. odpadlá jedna dlaždice na chodbě) nelze slevu uplatnit. Je třeba vždy zkoumat intenzitu, s jakou se zhoršilo užívací právo nájemce – tedy intenzitu, jak vada zasahuje do jeho užívacího práva. Intenzita zásahu do užívacího práva má nejenom vliv na posouzení, zda vzniklo právo na slevu, ale také na posouzení její výše. Slevu lze uplatnit jak pro vady samotného pronajímaného bytu, tak pro vady domu (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 186/2005 ze dne 26. 10. 2005).

Porušení notifikační povinnosti nájemcem – k odst. 3

Pokud nájemce nesplní svou notifikační povinnost podle § 2264 odst. 1 a neoznámí pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl nebo mohl při náležité péči zjistit:

− nemá právo na náhradu nákladů spojených s eventuálním odstraněním vad (pokud je odstraní sám) – toto právo však nájemci nevzniká pouze tehdy, pokud notifikační povinnost nesplnil vůbec, a nikoliv pokud ji splnil opožděně; nájemci v takovém případě pravděpodobně zanikne rovněž právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku…