Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2271

[Práva a povinnosti ze společného nájmu]

Byt může být užíván více osobami. Tyto osoby mohou být buď:

• členové domácnosti nájemce podle § 2272 nebo

• mohou být společnými nájemci.

Vůči členům nájemcovy domácnosti nevznikají většinou pronajímateli přímá práva a povinnosti (NOZ však zná několik výjimek – viz komentář k § 2272 NOZ).

Vznik společného nájmu

Společné nájemní právo může vzniknout:

1. při uzavírání nájemní smlouvy stojí na straně nájemce více osob,

2. přistoupením další osoby na straně nájemce k nájemní smlouvě

   • jedná se vlastně o změnu nájemní smlouvy ve smyslu § 1901 NOZ, kdy na straně nájemce přistoupí k nájemní smlouvě nový subjekt. K takovéto změně může dojít pouze uzavřením dohody mezi pronajímatelem, všemi původními nájemci a třetí osobou, která k nájmu přistupuje. Dohoda o přistoupení k nájemní smlouvě nemusí mít všechny náležitosti vyžadované pro sjednání nájemní smlouvy k bytu, postačí, pokud bude z dohody zřejmé, k jaké nájemní smlouvě třetí osoba přistupuje,

3. 
   ze zákona na základě jiné právní skutečnosti

   • ke vzniku společného nájmu může dojít i ze zákona. Typickým příkladem, kdy společné nájemní právo vzniká ze zákona, je:

   • vznik společného nájmu v případě přechodu nájmu pro případ smrti nájemce na osoby žijící s nájemcem ve společné domácnosti podle § 2279 NOZ nebo

   • vznik společného nájmu v případě, že nájem přejde na několik nájemcových dědiců podle § 2282 NOZ.

Zcela zvláštním typem společného nájmu je společný nájem manželů podle § 745 NOZ, který se na rozdíl od obecného společného nájmu řídí některými zvláštními pravidly (viz komentář ke kapitole "Některá ustanovení o bydlení manželů dle § 745 až § 750 NOZ“).

Práva a povinnosti společných nájemců
Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti (§ 2271 NOZ). V zásadě jsou společní nájemci vždy oprávněni užívat celý byt bez omezení; respektive právo společného nájemce byt užívat je omezeno pouze právem jiného společného nájemce. To však nevylučuje vzájemnou dohodu společných nájemců o způsobu užívání bytu; taková dohoda je však závazná pouze mezi těmito nájemci a pronajímatele se nijak nedotýká. Nájemci se mohou například dohodnout i na určitém podílu na hrazení nájemného (např. podle rozsahu, jakým je pronajatý byt jednotlivými společnými nájemci užíván). Opět se však jedná pouze o dohodu mezi nájemci, která se fakticky pronajímatele nedotýká; pronajímatel má právo požadovat úhradu celého nájemného po kterémkoliv ze společných nájemců.

Jiná situace by ovšem nastala v případě, kdy pronajímatel sice pronajímá jeden byt, ale každému z nájemců pronajímá jeho specifikovanou část (např. jednotlivé pokoje). O společný nájem v takovém případě nejde.

Práva a povinnosti, která jsou v NOZ upravena pro nájemce jednotlivce, platí obdobně i pro společné nájemce. Pokud tedy NOZ říká, že je nájemce povinen něco učinit, jsou tak společně a nerozdílně povinni učinit i společní nájemci.

Přiměřené použití právní úpravy o společnosti
Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Přiměřeně se pak na ně použijí ustanovení o společnosti (§ 2716 a násl. NOZ). Jedná se pouze o použití přiměřené, a nikoliv obdobné. Je proto třeba podle charakteru nájemní smlouvy zvažovat, která práva a povinnosti z této právní úpravy se na společný nájem užijí.

Společná práva a závazky
Z dluhů vzešlých z nájemní smlouvy jsou společní nájemci zavázáni vůči pronajímateli společně a nerozdílně (§ 2736 NOZ). Právní úprava společných dluhů a pohledávek je obsažena v § 1868 a násl. NOZ. Společné dluhy i závazky…