Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2272

Komentované ustanovení navazuje na základní ustanovení definice nájmu obsažené v § 2235 NOZ a toto ustanovení rozvíjí, respektive stanoví jeho bližší podmínky.

K odst. 1

Účelem těchto nových ustanovení je chránit na jedné straně soukromý život nájemce a na straně druhé zájmy pronajímatele jako vlastníka (viz. důvodová zpráva k NOZ).

Definice pojmu domácnost
Na rozdíl od ObčZ nedefinuje NOZ pojem domácnosti. V ObčZ byl pojem domácnost definován v § 115. Domácnost podle tohoto ustanovení tvořily fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. NOZ však tuto definici nepřevzal. Pro určení toho, které osoby tvoří nájemcovu domácnost, proto již nadále nebude rozhodné, zda tyto osoby společně uhrazují náklady na své potřeby. Navíc NOZ užívá pojem domácnost v různých významech, a nikoliv jednotně.

Rodinná domácnost
Zcela specifickým pojmem je totiž pojem rodinná domácnost, s nímž operují ustanovení NOZ v rámci rodinného práva (§ 655 a násl NOZ). Tento pojem se však nedá slučovat s pojmem domácnost uvedeným v komentovaném ustanovení, neboť se fakticky jedná o domácnost, již tvoří pouze příslušníci rodiny – tedy osoby, mezi nimiž existují rodinné vazby. Podmínkou členství v nájemcově domácnosti však není příbuzenský ani rodinný vztah.

Další významy pojmu domácnost
Poněkud jiný význam má pojem domácnost použitý i v § 1177 NOZ, který se vztahuje k povinnosti vlastníka, jenž nabyl bytovou jednotku do vlastnictví, oznámit počet osob, které budou mít v jednotce domácnost. Zde totiž tyto osoby nemusejí být fakticky členy jedné domácnosti, ale mohou v bytě tvořit i domácností několik – jednotlivé části bytu mohou být například pronajaty více osobám samostatně. Tyto osoby nemusejí mít vůli spolu trvale žít – budou spolu pouze sdílet jednu bytovou jednotku, bez jakékoliv vzájemné vůle tvořit jednu domácnost. Jiný je i význam pojmu domácnost užitý v § 1835 a § 1840 NOZ, kdy je spíše myšleno bydliště spotřebitele. V jiném kontextu je také užíván pojem domácnost v § 2923 NOZ ve vztahu ke škodě způsobené osobou s nebezpečnými vlastnostmi, pokud byla této osobě svěřena určitá činnost v domácnosti. Podobně je též v jiném smyslu používán pojem domácnost v § 2960 NOZ, tedy v případě, kdy škůdci vznikne povinnost nahradit náklady spojené s péčí o domácnost poškozeného při poškození na zdraví.

Nájemcova domácnost
Pro definici toho, kdo bude pokládán za člena nájemcovy domácnosti, bude rozhodující pouze to, zda se jedná o osoby, které spolu trvale žijí, respektive mají společnou vůli žít společně s nájemcem v bytě či domě, který je pronajat nájemcem za účelem uspokojování bytových potřeb. Aby se některá osoba stala členem nájemcovy domácnosti, nemusí tudíž tato osoba k nájemci vykazovat žádný příbuzenský vztah a nemusí být ani osobou nájemci blízkou (§ 22 NOZ).

Obecně má nájemce právo v bytě přijímat kohokoliv; nájemní smlouva mu může klást v tomto smyslu pouze omezení stanovená zákonem. Tato omezení jsou pak blíže specifikována v odst. 2 a 3 komentovaného ustanovení:

• v odst. 2 je definováno, za jakých podmínek může být v nájemní smlouvě vyhrazen pronajímatelův souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti,

• v odst. 3 se zakládá právo pronajímatele požadovat, aby v bytě žil pouze přiměřený počet osob.

Návštěvy nájemce
Od osob tvořících s nájemcem společnou domácnost je třeba odlišovat dále nájemcovy návštěvy – za ty budou považovány fyzické osoby, které nájemce navštíví na přechodnou dobu s cílem netvořit s nájemcem společnou domácnost. V přijímání návštěv není nájemce zákonem omezen vůbec a nemůže jej omezit ani nájemní smlouva. Ale i výkon práva přijímat návštěvy v pronajatém bytě má své zákonné limity, protože ani výkon tohoto práva nemůže být v rozporu s dobrými mravy nebo veřejným pořádkem (§ 1 odst. 2 NOZ). Zřejmě i na návštěvy lze přiměřeně použít odst. 3 komentovaného ustanovení, tedy právo pronajímatele požadovat, aby se v bytě zdržoval pouze přiměřený počet osob.

Povinnost nájemce oznámit zvýšení počtu osob
Pokud nájemce přijme nového člena do své domácnosti, vyplývá z této skutečnosti povinnost oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob žijících v bytě. To má význam zejména z hlediska výpočtu nákladů spojených s provozem bytu a poskytováním služeb souvisejících s jeho užíváním. Tuto povinnost je nájemce povinen splnit bez zbytečného odkladu poté, co došlo ke zvýšení počtu osob žijících v bytě. Oznámení nemusí být učiněno písemně, postačí pouze forma ústní. Pokud by nájemce tuto svou povinnost porušil a svou povinnost oznámit zvýšení počtu osob nesplnil ani do dvou měsíců od okamžiku, kdy změna v počtu osob nastala, NOZ zakládá vyvratitelnou domněnku, že nájemce závažně porušil svou povinnost. Nejedná se tedy o porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem ve smyslu § 2291 NOZ, pro které pronajímateli vzniká právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Jak uvádí důvodová zpráva k NOZ, muselo by se jednat o opakovaný prohřešek nájemce, aby byla naplněna intenzita zvlášť závažného porušení povinnosti neoznámením zvýšení počtu nájemcovy domácnosti. Při jednotlivém porušení tak fakticky nemá toto porušení pro nájemce žádný škodlivý následek. To jistě není pro pronajímatele výhodné.

Nájemce je povinen pronajímateli oznámit rovněž snížení počtu členů své domácnosti (viz komentář k § 2273 NOZ).

Jak jsme již uvedli, tak neoznámení zvýšení počtu členů nájemcovy domácnosti zakládá vyvratitelnou právní domněnku, že nájemce závažně porušil svou povinnost plynoucí mu z nájemní smlouvy. Nájemce může prokázat, že svou povinnost neporušil, respektive že její porušení nezavinil. Například může prokázat, že po přijetí nového člena své domácnosti nebyl schopen z důvodu pobytu v nemocnici svou…