Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2287

 Nahoru[Výpověď nájmu na dobu určitou]

Právo nájemce vypovědět nájem na dobu určitou

Důvodová zpráva ke komentovanému ustanovení uvádí, že "jde o výraz výhrady clausula rebus sic stantibus obsažené v podstatě v každé smlouvě dlouhodobého charakteru".

Za normálních okolností nenáleží nájemci právo vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou (v tom spočívá rozdíl od právní úpravy platné do 31. 12. 2014, která nájemci umožňovala vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou bez udání důvodu). V průběhu nájemního vztahu se však mohou změnit okolnosti, za kterých byla nájemní smlouva uzavírána, natolik, že po nájemci by bylo nespravedlivé požadovat, aby v nájemním vztahu dále pokračoval. Z tohoto důvodu mu komentované ustanovení přiznává právo nájemní vztah vypovědět.

Podstatná změna okolností; podmínky pro uplatnění práva nájem vypovědět

Komentované ustanovení je speciální vůči § 1764 až § 1766, tedy k ustanovením o podstatné změně okolností, za kterých lze vyvolat obnovení jednání o smlouvě. Jejich aplikaci však zcela nevylučuje, pouze přiznává nájemci navíc právo, aby při podstatné změně okolností nájem vypověděl, a to v případě, kdy po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Pro aplikaci komentovaného ustanovení tedy musí být kumulativně splněny dvě podmínky:

1. vznik změny okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely,
2. změněné okolnosti musejí být takové, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval – nemusí tedy dojít k podstatné změně okolností, ale rozhodující bude posoudit, zda změněné okolnosti navozují objektivně takový stav, při kterém nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval. Prokázat naplnění podmínek o platnost výpovědi bude muset v eventuálním právním sporu nájemce. Důvodová zpráva uvádí jako příklad takové změny okolností změnu místa zaměstnání do jiné obce. Příkladů lze jistě vyjmenovat více – např. stěhování z důvodu péče o nemocného rodiče apod. Většinou se jedná o sociální důvody na straně nájemce (např. nečekaná ztráta zaměstnání).

Pro posouzení, zda změněné okolnosti umožňují nájemci nájem vypovědět, je také důležité, že se jedná o okolnosti, jejichž vznik nemohl v okamžiku uzavření nájemní smlouvy předpokládat – např. pokud by nájemce věděl v době uzavření nájemní smlouvy, že bude zaměstnání měnit, pak mu právo nájemní vztah vypovědět nevzniká.

Nájemce i pronajímatel se mohou domoci i obnovení jednání o smlouvě také podle § 1764 až § 1766 (pokud na sebe nepřevezmou nebezpečí změny okolností). V takovém případě však nemohou nájem jednostranně vypovědět; smlouva na základě těchto ustanovení může být změněna tak, že dojde k obnovení rovnováhy práv a povinností stran. Soud však v souladu s § 1766 může smlouvu zrušit.

Délka výpovědní doby

Bohužel komentované ustanovení neobsahuje délku výpovědní doby. K tomuto problému se vyjádřila Expertní komise pro aplikaci civilní legislativy při |Ministerstvu spravedlnosti ve svém stanovisku č. 21, v němž dovodila, že problém je třeba řešit za použití analogie (§ 10) a použít stejnou výpovědní dobu, jaká je…