Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2332 - Základní ustanovení

K odst. 1

Do právní úpravy občanského práva se úpravou pachtu vrátil tradiční právní institut, který náš právní řád znal až do roku 1964. Posledním zákonem, který pacht upravoval, byl občanský zákoník z roku 1950. V současné chvíli je institut, který je pachtu podobný, obsažen v našem právním řádu pouze:

1. v obchodním zákoníku, a to jako právní úprava nájmu podniku (§ 488b až § 488i ObchZ),

2. v zákoně č. 449/2001, o myslivosti, a to jako právní úprava honitby,

3. v zákoně č. 99/2004 Sb., o rybářství, a to jako právní úprava výkonu rybářského práva.

Pacht má podobné znaky jako nájem, neboť jeho účelem je též právo dočasného užívání cizí věci. To, co především odlišuje pacht od nájmu, je takzvané požívací právo nájemce k propachtované věci. Na rozdíl od nájmu je totiž s právem užívat propachtovanou cizí věc spojeno též právo brát z propachtované věci plody a užitky, přičemž pachtýř k těmto plodům a užitkům může nabýt vlastnické právo. Na druhou stranu na pachtýře dopadá povinnost o propachtovanou věc pečovat jako řádný hospodář, což v sobě zahrnuje i povinnost propachtovanou věc udržovat.

Právní úprava pachtu je obsažena v § 2332 až § 2357 NOZ. V § 2332 až § 2344 NOZ jsou obsažena obecná ustanovení o pachtu. V § 2345 až § 2348 NOZ jsou uvedena ustanovení o zemědělském pachtu, která obsahují zvláštní ustanovení o pachtu zemědělských a lesních pozemků. V § 2349 až § 2357 NOZ jsou pak obsažena ustanovení o pachtu závodu (dosud nájem podniku upravený v obchodním zákoníku). Zvláštní právní úpravy honitby a výkonu rybářského práva zůstanou i nadále zachovány ve zvláštních právních předpisech, a to zejména s ohledem na jejich specifika.

Pojmovými znaky pachtu jsou:

1. předmět pachtu,

2. právo užívat a požívat cizí věc,

3. dočasnost pachtu,

4. úplatnost.

ad a) Předmět pachtu

Propachtována může být pouze cizí věc. Pachtýřem tudíž nemůže být některý ze spoluvlastníků věci.

Předmětem pachtu mohou být pouze věci nesoucí užitky a plody. Pojem plod a užitek viz písmeno b). Obecně mohou být předmětem pachtu pozemky včetně budov na nich stojících, sloužících například k pronájmu, bytové a nebytové jednotky, zemědělské usedlosti, stáda chovných zvířat apod. Předmětem pachtu však nemusejí být pouze věci hmotné, ale mohou jím být i věci nehmotné.

Věc, která může být předmětem pachtu, by měla užitky a plody nést především díky pachtýřově přičinění a jeho vlastní práci. Pachtýř by měl věc obhospodařovat právě tak, aby přinášela plody a užitky, a nesmí propachtovanou věc drancovat.

Pokud je předmětem pachtu zemědělský či lesní pozemek, jedná se o pacht zemědělský. Pojem lesního a zemědělského pozemku musí být vykládán v souladu se zvláštními předpisy.

Pokud je předmětem pachtu obchodní závod, pak se jedná o pacht závodu, který se řídí zvláštními právními předpisy. Zákonná definice obchodního závodu je obsažena v § 502 NOZ a jedná se o organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.

ad b) Právo užívat či požívat cizí věc

Pachtýř má právo především propachtovanou věc užívat. Má tedy právo čerpat její užitné vlastnosti, a to ve svůj prospěch. To odlišuje pacht od správy cizího majetku, kdy správce cizího majetku spravuje tento majetek nikoliv ve svůj prospěch, ale ve prospěch vlastníka (§ 1400 NOZ a násl.). Jednotlivá práva a povinnosti pachtýře ve vztahu k užívání věci se mohou lišit a jsou odvislé od povahy propachtované věci.

K tomu, aby mohl pachtýř propachtovanou věc užívat, musí mu být věc předána do držení.

Obsah pojmu požívání věci musí být vykládán v souladu s § 1285 až § 1293 NOZ, tedy ustanoveními, která se týkají služebnosti požívacího práva. Vedle práva užívat cizí věc má tak pachtýř právo brát z propachtované věci plody a užitky a má též právo i na mimořádný výnos z věci. Pojem požívání věci je pojmem širším a kromě jiného je v něm zahrnuto i užívání věci. Proto se jeví trochu nadbytečné uvádět v základní definici pachtu, že je pachtýř oprávněn propachtovanou věc též užívat, když by postačilo uvést pouze právo na její požívání.

Plodem je to, co propachtovaná věc pravidelně poskytuje ze své přirozené povahy, jak je dáno obvyklým účelovým určením propachtované věci a přiměřeně k němu, a to ať již s přispěním člověka nebo bez něho (§ 491 odst. 1 NOZ). Plod se po oddělení od propachtované věci stává samostatnou věcí a pachtýř je oprávněn s ním nakládat. Pachtýř je oprávněn nakládat jak s plody, které předmět pachtu vydává na základě obdělávání pachtýřem (aktivní práce pachtýře), tak i s plody, které předmět pachtu nese přirozeně bez aktivní práce pachtýře.

Je třeba si však uvědomit, že plod náleží do vlastnictví pachtýře teprve až poté, co se jej pachtýř chopí (např. očeše jablka ze stromu). Do okamžiku oddělení patří plody propachtovateli. Pokud tedy například inventář propachtované věci tvoří zvířata (např. stádo), náleží nově narozená mláďata do vlastnictví propachtovatele, a teprve jejich oddělením od stáda přecházejí do vlastnictví pachtýře. To, že vlastníkem plodů do jejich oddělení, respektive odebrání z propachtované věci, je propachtovatel, vyplývá z definice požívacího práva obsažené v § 1285 NOZ, ve které je uvedeno, že pachtýř jako poživatel je oprávněn brát plody a užitky. Za slovem "brát“ je třeba vidět aktivní činnost pachtýře, která má za následek oddělení plodu od propachtované věci. Podobně též § 1293 NOZ, který je třeba na pacht aplikovat a který obsahuje pravidla pro vypořádání poživatele a vlastníka věci při skončení požívání, kdy neoddělené plody náležejí vlastníku věci a vlastník musí nahradit vše, co na ně poživatel vynaložil, podle ustanovení o poctivém držiteli.

Užitkem je to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy (§ 491 odst. 2 NOZ).

Dosud však nebylo za užitek či plod považováno maso či další produkty získané po porážce zvířete – právní teorie ¹ považovala získání těchto věcí za dělení předmětu vlastnictví – těla mrtvého zvířete. To by však zřejmě odporovalo podstatě pachtu – doporučujeme v případě pachtu užitkových zvířat tuto otázku řešit podrobněji ve smlouvě.

¹ Švestka, Jiří – Spáčil, Jiří – Škárová, Marta – Hulmák, Milan a kol. Občanský zákoník I, II, 2. vydání, Praha, 2009, 784 s.

Plodem ani užitkem však není věc, která je v propachtované věci skrytá. Pokud by se v propachtované věci nalezla skrytá věc, tak k ní pachtýři vlastnické právo…