Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 3060

NOZ zcela nově definuje pojem nemovité věci. Za nemovité věci budou nadále považovány:

• pozemky,

• podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinné sklípky pod cizím pozemkem apod.),

• věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením (např. věcná břemena),

• práva, která za nemovitá prohlásí zákon (např. právo stavby).

Blíže k definici nemovité věci viz § 498 NOZ.

Superficies solo cedit

Komentovaná ustanovení § 3054 až § 3061 jsou přechodnými ustanoveními NOZ ve věci přechodu celého systému nemovitostí na zásadu s uperficies solo cedit. Jedná se o staronovou zásadu, kdy takzvaně povrch ustupuje půdě. Jedná se o zásadu, která platí téměř ve všech evropských státech. Tato zásada je vyjádřena především v § 506 odst. 1 NOZ, který stanoví : "Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen ‚stavba‘) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“ Tato zásada platila v českých zemích až do roku 1951 a nyní se NOZ pokouší o návrat k ní.

Na základě výše uvedené zásady s uperficies solo cedit se tedy většina staveb stane součástí pozemku.

Výjimky ze zásady superficies solo cedit

Výjimku z této zásady tvoří:

• podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinné sklípky apod.),

• stavby dočasné,

• stavby, které za samostatné nemovité věci prohlásí zvláštní zákon (např. letiště).

Tyto stavby budou i nadále samostatnými nemovitými věcmi.

Přechod na novou právní úpravu však není bezproblémový, protože v řadě případů nejsou vlastníci pozemku totožní s vlastníky staveb na nich stojících. Stávající vlastnické vztahy však musejí být respektovány. Tyto problémy řeší komentovaná přechodná ustanovení NOZ.

Problémy nové právní úpravy

Nutno dodat, že tato úprava je bohužel poněkud strohá, což povede v praxi k tomu, že bude vznikat mnoho výkladových problémů a mnoho konkrétních praktických případů pak zůstává neřešeno. Tyto případy pak bude třeba řešit zřejmě s odkazem na § 10 NOZ, tedy následujícího pravidla: "Nelze-li právní případ rozhodnout na základě výslovného ustanovení, posoudí se podle ustanovení, které se týká právního případu co do obsahu a účelu posuzovanému právnímu případu nejbližšího. Není-li takové ustanovení, posoudí se právní případ podle principů spravedlnosti a zásad, na nichž spočívá tento zákon, tak, aby se dospělo se zřetelem k zvyklostem soukromého života a s přihlédnutím k stavu právní nauky i ustálené rozhodovací praxi k dobrému uspořádání práv a povinností.“ Takovou právní úpravu však zvláště ve vztahu k tak citlivé otázce, jako je vlastnictví nemovitostí, nelze považovat za šťastnou.

Základní pravidlo

Základní pravidlo pro přechod na zásadu superficies solo cedit je vymezeno v komentovaném ustanovení § 3054 NOZ. V tomto ustavení je vyjádřena zásada, že pokud stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti NOZ samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, pokud měla v den nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

 NahoruPříklad

Společnost FRYKO s.r.o. vlastní činžovní dům na vlastní stavební parcele. Okamžikem nabytí účinnosti NOZ přestává být činžovní dům samostatným předmětem právních vztahů a stává se součástí pozemku. V praxi to bude mít například takový důsledek, že dům již nebude možno samostatně prodat či zastavit.
Různost vlastnických práv

Problém nastává v případech, kdy stavba na pozemku, která podle dosavadních právních předpisů není součástí pozemku, na němž je zřízena, je ve vlastnictví odlišné osoby od vlastníka pozemku. Taková stavba se okamžikem nabytí účinnosti NOZ nestane součástí pozemku a je stále samostatnou nemovitou věcí. Pravidlo je vyjádřeno v komentovaném ustanovení § 3055 NOZ.

Takové stavby přestanou být samostatnou věcí a stanou se součástí pozemků, na nichž jsou zřízeny, až okamžikem, kdy se stanou vlastnictvím téhož vlastníka (pokud se ovšem nejedná o stavbu, která není podle zákona součástí pozemku) – § 3058 odst. 1 NOZ.

 NahoruPříklad

Pan Josef a Jaromír vlastní pozemek, na němž je umístěna chata. Spoluvlastnický podíl pana Josefa a Jaromíra na pozemku je ½. Chatu však vlastní pouze pan Josef.

 NahoruVysvětlení k příkladu

Okamžikem nabytí účinnosti NOZ se v tomto případě chata nestane součástí pozemku. Pokud by však pan Jaromír například prodal svůj spoluvlastnický podíl na pozemku panu Josefovi, pak okamžikem, kdy se pan Josef stane vlastníkem jak chaty, tak pozemku, stane se chata součástí pozemku – přestane být samotným předmětem práva.
Totéž platí:

• stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku § 3055 odst. 1 NOZ). Totéž zřejmě bude platit i pro případ, kdy sice stejní spoluvlastníci vlastní pozemek i budovu, avšak jejich spoluvlastnické podíly na pozemku a budově jsou rozdílné. NOZ však tento případ výslovně neřeší a objevily se i názory, že se v takovém případě stavba součástí pozemku stane a spoluvlastník, jehož spoluvlastnický podíl bude následně menší, pak bude mít nárok na přiměřenou náhradu. Podle nás však pro takový výklad práva nelze najít v NOZ oporu,

• o stavbě, která má být teprve zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníkovi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti NOZ (§ 3055 odst. 2 NOZ),

• o stavbě či pozemku, které jsou samostatně zatíženy…