Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 498

 Nahoru[Nemovité a movité věci]

Novelizace – odstranění výkladových problémů

Ustanovení § 498 odst. 1 bylo změněno novelou – zákonem č. 460/2016 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a další související zákony, a to tak, že v odst. 1 byla slova "jiný právní předpis" nahrazena slovem "zákon".

Důvodová zpráva se k této změně nevyjadřuje. Původní znění věty druhé odst. 1 tohoto ustanovení znělo: "Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá." Nově zní tato věta následovně: "Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá." Jakkoliv se tato změna může zdát pouze terminologická, došlo tím k odstranění podstatného výkladového problému.

Při původním znění novelizované věty bylo totiž namístě klást si otázku, zda v případě, že samotný NOZ, a nikoliv tedy jiný právní předpis stanoví, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze ji přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, má taková věc taktéž povahu věci nemovité, což je podstatné z hlediska souvisejících otázek s takovou věcí, ať již jde o formu právního jednání ve vztahu k takové věci či o to, jak k takové věci mohou vznikat práva. Na tuto otázku se vytvořily dva názory. Podle prvního výkladového stanoviska, zastávaného mj. hlavním autorem NOZ, se toto ujednání vztahuje právě pouze na případy, kdy skutečně pouze jiný právní předpis stanoví, že určitá nemovitá věc není součástí pozemku, a nikoliv když to říká i samotný NOZ. Opozitní názor pak byl takový, že je zcela lhostejno, zda je tato výjimka ze zásady superficies solo cedit zakotvena v samotném NOZ nebo jiném právním předpise. K tomuto výkladu se klonila většina odborné veřejnosti. Při zaujetí výkladového stanoviska se přihlíželo i k § 506 odst. 1 nebo § 509. Novelou tak bylo dáno za pravdu právě druhému výkladovému stanovisku, tj. že je zcela lhostejno, kde je tato zásada zakotvena, ať již v samotném NOZ nebo jiném právním předpise, a proto bylo sousloví "jiný právní předpis" nahrazeno slovem "zákon" zahrnujícím právě i samotný NOZ.

Věc

Nejprve je nutno zmínit definici samotné věci ve smyslu § 489, kdy je řečeno, že věcí v právním smyslu je všechno, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí. Z této negativní definice je zřejmé, že věcí není jednak živé zvíře a jednak věcí nejsou části lidského těla.

Výslovně pak § 493 stanoví, že věcí není lidské tělo ani jeho části, třebaže byly od těla odděleny. Věcí dále podle § 494 není již zmíněné živé zvíře.

Věci dělíme zejména na věci hmotné a nehmotné, zastupitelné a nezastupitelné, zuživatelné a nezuživatelné a v neposlední řadě pak na věci movité (res mobiles) a nemovité (res immobiles).

Rozlišení skutečnosti, zda se jedná o věc movitou či nemovitou, je zásadní, a to zejména z několika následujících aspektů:

−na věcech movitých a nemovitých mohou vznikat různé druhy práv,

−nároky kladené na formu právního jednání, tj. na formu smluv; zatímco u nemovitých věcí převládá písemná forma, v určitých případech pak dokonce forma veřejné listiny, tj. notářský zápis, v případě věcí movitých není kladen takový nárok na formální náležitostí právního jednání a často je možno zřizovat práva ve formě ústní; věci nemovité již historicky podléhají přísnějším požadavkům,

−nabývání věcných práv – movité věci zpravidla nejsou předmětem evidence ve veřejném seznamu a platí pro ně princip konsenzuální, případně princip tradice, u nemovitých věcí (těch, které jsou evidovány ve veřejném seznamu) pak platí princip intabulační,

−publicita práv, která existuje u věcí nemovitých, u věcí movitých však nikoliv, NOZ pak umožňuje do katastru nemovitostí k nemovitým věcem zapisovat i jiná práva než věcná, zejména například právo pachtu či nájmu,

−rozdílné vydržecí lhůty,

−z hlediska procesního práva rozlišujeme formulaci petitu při vindikační žalobě, kdy u movité věci žalujeme na vydání věci a u věci nemovité pak žalujeme na vyklizení,

−v neposlední řadě pak je zde aspekt daňový.

Definice věcí nemovitých

Ačkoliv se může zdát, že výčet nemovitých věcí v § 498 je taxativní, opak je pravdou, jedná se o výčet demonstrativní.

Vedle tohoto ustanovení nalezneme totiž v NOZ další ustanovení, v nichž jsou definovány nemovitosti, jedná se např. o následující:

§ 1159 – definující jednotka. V tomto ustanovení je výslovně řečeno, že jednotka je věc nemovitá a zahrnuje v sobě byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Nutno podotknout, že se toto ustanovení vztahuje samozřejmě i na nebyt.

§ 3055 – stanoví, že nemovitou věcí je i stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku a dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se nestává součástí pozemku. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníkem pozemku.

V NOZ nalezneme celou řadu ustanovení, která zmiňují a vyžadují pro svou aplikaci zvláštní režim nemovitých věcí – např. § 2014 odst. 1 – "nemovitá věc sloužící podnikatelským účelům".

Výčet nemovitostí podle § 498:

−pozemek,

−podzemní stavby se samostatným účelovým určením,

−věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám,

−práva, která za nemovité věci prohlásí zákon,

−věc, o které zákona stanoví, že není součástí pozemku, a nelze-li ji přenést z místa na místo bez porušení její podstaty.

Pozemek

Nejdůležitějším typem nemovité věci je tedy pozemek, a to vždy, bez ohledu na to, o jaký druh pozemku se jedná.

NOZ však pozemek nedefinuje.

Podle definice obsažené v § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), je pozemek "část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků"¹. Lze tedy učinit závěr, že pozemek je ta část povrchu zemského, která je ve vlastnictví určité osoby, ta část zemského povrchu přestavující samostatný předmět vlastnictví (srovnej Melzer, F., Tégl, P. a kol. Občanský zákoník – velký komentář. Svazek II. Praha: Leges, s. 255).

Pozemek je pak věcí hmotnou a za předpokladu dodržení veřejnoprávních předpisů také věcí dělitelnou.

NOZ v určitých ustanovení vyžaduje zvláštní povahu pozemků – např. § 1142 odst. 2 zemědělský pozemek, § 2014 odst. 1 stavební pozemek atd.

V § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) člení pozemky podle druhů na "ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy".² Jako je irelevantní druh pozemku, není podstatné ani to, jak se pozemky v katastru nemovitostí evidují, zda v katastru v jedné či dvou číselných řadách či zda ještě v tzv. zjednodušené evidenci.

"Pozemky se evidují v podobě parcel."³ Parcelou je podle § 2 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), pozemek, který je geometricky a polohově určen, označen parcelním číslem a zakreslen v katastrální mapě. Parcela z hlediska soukromoprávního není věcí. Pojem pozemek a parcela není možné zaměňovat.⁴

Stavba

Podle předchozí právní úpravy (§ 119 odst. 2 a § 120 odst. 2 ObčZ) byla stavba spojená se zemí pevným základem nemovitostí. Zároveň také neplatila zásada superficies solo cedit, stavba nebyla součástí pozemku. Stavba byla chápána jako samostatná nemovitá věc.

NOZ stavbu, stejně tak jako i pozemek, nedefinuje.

Z hlediska veřejnoprávního nalezneme definici pojmu stavba v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) – "stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použití stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání".⁵ V tomto ustanovení pak nalezneme i definici pojmu dočasná stavba, o níž pojednává § 506.

S ohledem na § 3055 odst. 1 je důležité zmínit, že nemovitými věcmi nejsou pouze stavby, které jsou součástí pozemku. Nemovitou věcí jsou i stavby, které se ve smyslu § 3055 odst. 1 nestaly k 1. 1. 2014 součástí pozemku.

"Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí. Totéž platí o stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze…