Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1138

 Nahoru[Dohoda o správě společné věci]

Ustanovení § 1138 nemá svůj vzor v předchozí právní úpravě, a to ani v historické. Možnost smluvní odchylky od zákonné úpravy správy společné věci nicméně není novinkou. Oprávnění spoluvlastníků dohodnout se na správě společné věci bylo i při absenci výslovné úpravy bez jakýchkoli pochybností možno dovodit též za účinnosti předchozí úpravy, neboť takový postup zákon nevylučoval (srov. ustanovení § 2 odst. 3 OZ).

Zákonný režim správy

Správa společné věci je upravena v ustanovení § 1126 a násl., kdy zákon vychází z principu majorizace (odvození míry participace spoluvlastníků na správě společné věci od velikosti spoluvlastnického podílu, srov. ustanovení § 1126 odst. 2, a to zásadně rozhodování prostou většinou hlasů u běžné správy, srov. ustanovení § 1128, kvalifikovanou – dvoutřetinovou – většinou u významných záležitostí, srov. ustanovení § 1129, výjimečně pak souhlas všech spoluvlastníků, srov. ustanovení § 1132).

Jedná se o úpravu dispozitivní, připouštějící možnost odlišné smluvní úpravy. To lze dovodit jednak z obecných ustanovení (srov. ustanovení § 1 odst. 2; zákon možnost smluvní úpravy nevylučuje), jednak právě z komentovaného a též souvisejících ustanovení (srov. například možnost volby správce podle ustanovení § 1134 a násl.).

Ustanovení § 1138 stanoví požadavek na formu dohody o správě společné věci, je-li společnou věcí nemovitost. Především však z něj plyne oprávnění spoluvlastníků sjednat si jiný než zákonný režim správy společné věci, neboť upravuje-li zákon formu dohody u některých – nemovitých - věcí, pak zároveň přijetí takové dohody spoluvlastníky implicitně připouští.

Jde-li o smluvní režim správy společné věci, jedná se spíše o otázku teoretickou, v praxi nepříliš často využívanou, o čemž svědčí rovněž absence judikatury.

Dohoda o správě společné věci

Spoluvlastníci se mohou dohodnout na režimu správy odlišně od úpravy v ustanovení § 1126 a násl. Mohou se tak například dohodnout, že správou společné věci bude pověřen jeden ze spoluvlastníků, případně osoba stojící zcela mimo spoluvlastnický vztah, mohou si sjednat, že při správě nebude zohledňována velikost spoluvlastnických podílů spoluvlastníků, mohou si dohodnout jinou než dvoutřetinovou většinu pro rozhodování o významné záležitosti apod.

Je nutné odlišovat výkon správy (upravený zákonem či smluvně) podle ustanovení § 1126 a násl. od dohody o této správě podle ustanovení § 1138. Při přijetí dohody podle ustanovení § 1138 nejde o výkon správy, a není tedy významné dosažení většiny ve smyslu ustanovení § 1128 a násl., ale o dohodu spoluvlastníků. K jejímu dosažení je proto nutný souhlas, resp. projev vůle (právní jednání) všech spoluvlastníků.

Forma dohody

Pro uzavření dohody o správě společné věci zákon nevyžaduje - s výjimkou nemovité věci - žádnou formu (srov. zásadu bezformálnosti podle ustanovení § 559). Lze ji proto uzavřít nejenom písemně, ale též ústně či konkludentně. S ohledem na možnost sporu o obsahu dohody a důkazní situaci nicméně lze jedině doporučit její uzavření v písemné formě.

Zvláštní forma je zákonem vyžadována pouze v případě dohody spoluvlastníků nemovité věci evidované ve veřejném seznamu, tj. katastru nemovitostí (srov. druhou větu komentovaného ustanovení).¹ V tomto případě zákon vyžaduje dohodu ve formě veřejné listiny.

Veřejnou listinou je podle ustanovení § 567 listina vydaná orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci nebo listina, kterou za veřejnou prohlásí zákon. Taková dohoda se současně založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsaná ve veřejném seznamu, tedy v katastru nemovitostí. Informace o tom, že ve vztahu k nemovitosti byla uzavřena dohoda o správě, má pak význam zejména ve vztahu ke třetím osobám s ohledem na požadavek jejich ochrany a právní jistoty. Ochrana osob stojících mimo spoluvlastnický vztah je ostatně zřejmě hlavním smyslem a účelem úpravy v komentovaném ustanovení.² Dohoda o správě společné věci podle ustanovení § 1138 je ve vztahu mezi spoluvlastníky účinná, jakmile je uzavřena, a její následná evidence v katastru nemovitostí nemá pro poměry mezi spoluvlastníky význam.

Pro případ změny dohody o správě společné věci se uplatní ustanovení § 564, tzn. změnu lze provést v téže nebo přísnější formě než původní právní jednání. U nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí je tedy pro změnu dohody vyžadována forma veřejné listiny, u ostatních věcí forma podle dohody stran, resp. jakákoli forma, kterou dohoda stran nevylučuje (srov. ustanovení § 564 část věty za středníkem). Není-li dohody o formě, uplatní se zásada bezformálnosti…