Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1144

 Nahoru [Vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci]

Zákonodárce v ustanovení § 1144 předkládá taxativní výčet způsobů vypořádání spoluvlastnictví soudem (tj. rozdělení věci, přikázání věci spoluvlastníkovi za náhradu či prodej s rozdělením výtěžku z prodeje) a závazně rovněž určuje jejich pořadí (srov. ustanovení § 1144 a § 1147 a závěry judikatury, např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1618/2015).

Jde o ustanovení kogentní. Chtějí-li spoluvlastníci vyloučit postup soudu podle ustanovení § 1144 a § 1147, mají možnost uzavřít dohodu o likvidaci spoluvlastnictví podle ustanovení § 1141, přičemž v případě dohody mohou spoluvlastnictví vypořádat i jiným než zákonem předvídaným způsobem. Takový postup zákon nezakazuje (srov. ustanovení § 1 odst. 2). K otázce, dokdy mohou spoluvlastníci dohodu uzavřít, srov. komentář k ustanovení § 1143.

Vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci

Zákonem preferovaným způsobem vypořádání je rozdělení společné věci. Teprve nelze-li věc rozdělit, lze uvažovat o dalších způsobech vypořádání (srov. ustanovení § 1147). Je to dáno vztahem spoluvlastníka k věci, skutečností, že obvykle věc v nějakém rozsahu užívá, investuje do jejího udržení, oprav, rekonstrukcí apod. Rozdělením věci – na rozdíl od jejího přikázání jinému spoluvlastníkovi, případně na rozdíl od prodeje věci s rozdělením výtěžku – nezaniká spoluvlastníkův vztah k věci. Při rozdělení společné věci jsou nejvíce šetřena práva všech spoluvlastníků (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3105/2014).

Podmínky pro vypořádání rozdělením věci

Vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci zákon v ustanovení § 1144 odst. 1 přikazuje za splnění dvou podmínek:

a) je-li to možné a

b) jestliže by se rozdělením nesnížila podstatně hodnota věci (hledisko hospodářské účelnosti).

Na jiných místech zákon stanoví výluky či limity rozdělení společné věci (srov. věci sloužící jako celek určitému účelu a zemědělské pozemky v ustanovení § 1142, společné listiny v ustanovení § 1146). Další omezení jsou pak dána zvláštní právní úpravou (srov. například pro lesní pozemky ustanovení § 12 odst. 3 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích).

Má-li být spoluvlastnictví k věci vypořádáno jejím rozdělením, musí takové rozdělení v první řadě být fakticky možné a proveditelné z technického hlediska.

Dále je nutno zvažovat možné následky takového rozdělení včetně možnosti dalšího využití nově vzniklých věcí (hledisko účelnosti). Například rozdělení jednoho společného pozemku na tři menší sice může být fakticky proveditelné, pokud by ale takto nově vzniklé tři samostatné pozemky byly natolik malé, že by byly fakticky nevyužitelné, např. nebylo by možno je zastavit, ačkoli původní pozemek byl stavebním pozemkem, nebyla by k nim možnost přístupu (při zohlednění možnosti zřízení služebnosti či jiného věcného práva podle ustanovení § 1145) apod., nejde o rozdělení "dobře možné" ve smyslu ustanovení § 1147 věta první. "Dobře možné" není ani rozdělení budovy na jednotky za situace, kdy jsou vztahy mezi účastníky natolik konfliktní, že nejsou schopni nadále setrvat v "omezeném spoluvlastnictví" (ve vztahu ke společným částem domu a pozemku), nejsou schopni se dohodnout na jeho správě apod. V případě skutečně vysoce konfliktních vztahů se tento závěr uplatní nejen při zvažování rozdělení budovy na jednotky, ale též při takovém dělení věci, kdy sice nevznikají jednotky, přesto zůstává určitá část věci účastníkům společná (typicky: společná zeď), srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 873/2018.

U staveb bylo judikaturou dovozeno, že jejich rozdělení lze provést pouze vertikálně, nikoli horizontálně (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1465/2000, jehož závěry jsou aplikovatelné též ve vztahu k nové úpravě, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 837/2018).

Požadavek "dobře možného" rozdělení je třeba posuzovat též z hlediska možnosti řádně užívat nové (rozdělením vzniklé) věci a z hlediska přiměřenosti nákladů, které je nutno vynaložit v souvislosti s rozdělením společné věci (typicky náklady na zpracování geometrického plánu).

Sama okolnost, že určitý způsob dělení nemovitosti není "optimální", ještě neznamená, že by šlo o dělení nemožné (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4835/2015). Při zvažování možnosti rozdělení společné věci soud musí zkoumat, zda spoluvlastníci jsou ochotni nést náklady na rozdělení věci (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 1988, sp. zn. 3 Cz 18/88) a zda po nich lze spravedlivě požadovat, aby náklady na rozdělení věci s přihlédnutím ke všem okolnostem ve věci nesli. Hledisko přiměřenosti nákladů na rozdělení věci může být relativizováno v případě, že některý (či více) ze spoluvlastníků usiluje o vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci a je ochoten takový (vyšší) náklad na rozdělení věci nést (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2010, sp. zn. 22 Cdo 2595/2008).

Dále je třeba se zabývat otázkou, zda rozdělením společné věci nedojde k podstatnému snížení hodnoty. K podstatnému snížení hodnoty dochází podle závěrů judikatury zpravidla tehdy, pokud součet hodnot nově vzniklých věcí je nižší o 15 % či více v porovnání s hodnotou původní společné věci. Jedná se ovšem o obecně konstatovanou hranici, kterou je třeba vždy individuálně posoudit v každé věci s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015).

V naprosté většině případů bude o rozdělení uvažováno ve vztahu k věcem nemovitým.

Rozdělení společných pozemků

U pozemků bude nutno primárně posuzovat jejich rozlohu, celkovou plochu, tvar a dále u nově vzniklých pozemků možnost přístupu ke komunikaci, ať již přímo, či cestou po cizím pozemku (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2020, sp. zn. 2 Cdo 4490/2018, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod publ. č. 57/2021 Sb. rozh.).

Jestliže soud dospěje k závěru, že rozdělení společného pozemku je možné, musí nechat vyhotovit geometrický plán pro rozdělení pozemku, z něhož bude patrné rozdělení dříve společné parcely, výměra a čísla nových parcel (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČSR ze dne 25. 4. 1974, sp. zn. 3 Cz 17/74, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1615/2014).

Rozdělení společných staveb

U rozdělení staveb je nutno zkoumat faktickou proveditelnost rozdělení a dále soulad takového rozdělení se stavebními předpisy. K závěru o dělitelnosti stavby je nutno si vyžádat stanovisko příslušného stavebního úřadu. Stavbu lze zásadně rozdělit pouze vertikálně, nikoli horizontálně (srov. shora).

Rozdělení stavby lze provést i postupem podle ustanovení § 1165, tj. rozdělením na jednotky. V tomto případě ovšem je však nutno zvážit, že tím částečně spor spoluvlastníků není vyřešen, ale trvá dál, neboť spoluvlastníci zůstávají nadále ve spoluvlastnickém vztahu ke společným částem domu a pozemku. Pokud jsou vztahy spoluvlastníků natolik konfliktní, že pokračování ve spoluvlastnickém vztahu (ve vztahu ke společným částem domu a pozemku) by vedlo k další eskalaci konfliktu, není namístě stavbu rozdělovat na jednotky (srov. též shora). Nutno pamatovat na to, že spoluvlastníci se na soud obrátili právě proto, že nebyli schopni dosáhnout dohody, a od soudního rozhodnutí očekávají, že jejich spor vyřeší definitivně, nikoli že pouze omezí rozsah toho, co mají společné. Běžné spory, které jsou účastníci schopni v budoucnu sami řešit, nejsou obecně překážkou rozdělení stavby na jednotky. Otázku, jakou míru neshod mezi účastníky lze ještě akceptovat, je třeba v každé věci posuzovat individuálně (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3385/2019).

Vypořádání spoluvlastnictví k více samostatným věcem a spoluvlastnictví k souboru věcí

O rozdělení společné věci podle ustanovení § 1144 nejde, jestliže se více samostatných věcí rozdělí bez dalšího mezi účastníky (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4063/2015).

Specifická situace nastane, jestliže má být vypořádáno spoluvlastnictví k souboru více věcí. V případě souboru pozemků judikatura dovodila, že na ně lze pohlížet jako na celek a spoluvlastnictví lze vypořádat i tak, že se jednotlivým spoluvlastníkům přidělí jednotlivé pozemky (nedojde tedy k reálnému rozdělení jednotlivých pozemků, ale spíše k rozvrhu pozemků mezi spoluvlastníky, tj. dojde k vypořádání spoluvlastnictví přikázáním jednotlivých pozemků do výlučného vlastnictví jednotlivým spoluvlastníkům podle ustanovení § 1147 věta první, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 789/2019). K případnému zřízení služebnosti či jiného věcného práva srov. komentář k ustanovení § 1145.

Souhlas spoluvlastníků s rozdělením věci

Podmínkou rozdělení věci není souhlas spoluvlastníků. Případný nesouhlas některého ze spoluvlastníků s konkrétním způsobem rozdělení společné věci jejímu rozdělení nebrání, a to zejména v případě, kdy žádný ze spoluvlastníků nenavrhne řešení lépe respektující zájmy všech spoluvlastníků (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1943/2015).

Výčet kritérií pro posouzení možnosti rozdělení věci

Kritéria pro posouzení možnosti vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci jsou v ustanovení § 1144 odst. 1 uvedena taxativně, a tedy je nelze rozšiřovat. Například otázka, za jakých okolností spoluvlastník nabyl svůj spoluvlastnický podíl, není kritériem pro volbu způsobu vypořádání spoluvlastnictví, může však být významnou z hlediska platnosti nabývacího titulu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 4490/2018).

Nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající spoluvlastnickým podílům

Preference vypořádání spoluvlastnictví rozdělením společné věci je patrná též z druhého odstavce komentovaného ustanovení, který připouští rozdělení i v případě, že nově vzniklé věci nebudou odpovídat přesně spoluvlastnickým podílům (bývalých) spoluvlastníků. Případný rozdíl má být vyrovnán v penězích.

Obdobná situace může nastat, jestliže sice velikost nově vzniklých věcí odpovídá původním spoluvlastnickým podílům (např. výměra nově vzniklých pozemků odpovídá výši dřívějších spoluvlastnických podílů), avšak jejich hodnota nikoli. I v takovém případě je namístě dorovnání rozdílu v penězích.

Samotná skutečnost, že určitý způsob rozdělení nemovité věci není pro všechny spoluvlastníky zcela ideální, ještě neznamená, že by tímto způsobem nebylo možné společnou nemovitost rozdělit. Je akceptovatelné, že nově vzniklé nemovité věci bude možné užívat např. méně komfortním způsobem či s určitými omezeními v porovnání se stavem před rozdělením (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2007, sp. zn. 22 Cdo 3533/2007).

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 1338/2021

Při rozhodování, jestli nezastavěný pozemek je výjimečně nedělitelný, nelze brát do úvahy jen možnost přímého užívání nově vzniklých pozemků účastníky pro jeho rozdělení, ale je třeba brát do úvahy i jiné možnosti jeho využití, přinášející účastníkům nebo některému z nich prospěch. Ten může spočívat i v úplatném přenechání užívání další osobě, i v očekávání zvýšení ceny pozemku v důsledku připravované změny územního plánu apod. S přihlédnutím ke konkrétním okolnostem věci nelze vyloučit rozdělení pozemku ani tehdy, nebude-li za jištěn přístup některému z nově vzniklých pozemků.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo 417/2021

Otázka, jaká míra neshod je ještě únosná pro to, aby bylo možné přistoupit k dělení domu na jednotky, nemůže být řešena obecně pro všechny druhy sporů a záleží vždy na okolnostech konkrétního případu.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 789/2019

Jde-li o soubor pozemků na sebe navazujících je třeba s přihlédnutím k okolnostem věci na ně pohlížet jako na celek a vypořádání neprovádět tak, že by se reálně dělil každý pozemek mezi spoluvlastníky, ale tak, že se každému přidělí do výlučného vlastnictví (nebo do spoluvlastnictví těch, kteří zrušení spoluvlastnictví mezi sebou nežádají). Pravidla uvedená pro dělení jediné věci, uvedená v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2568/2003, v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3685/2008, a v usneseních Nejvyššího soudu ze dne 3. 8. 2005,…