Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1147

 Nahoru [Přikázání věci a prodej společné věci]

Pro případ, že spoluvlastníci nedosáhnou dohody ohledně zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, předkládá občanský zákoník taxativní výčet způsobů, jimiž může k návrhu kteréhokoli ze spoluvlastníků spoluvlastnictví vypořádat soud. Současně závazně stanoví následující pořadí, v němž o způsobech vypořádání má být uvažováno (srov. ustanovení § 1144 a § 1147, shodně též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1618/2015):

1. rozdělení věci,

2. přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků, jemuž je současně uložena povinnost k náhradě ostatním spoluvlastníkům,

3. prodej věci ve veřejné dražbě a následné rozdělení výtěžku z prodeje mezi bývalé spoluvlastníky.

Důvodem tohoto pořadí je vztah spoluvlastníků k věci a snaha o jeho zachování: Při rozdělení věci zůstává vztah všem bývalým spoluvlastníkům, při přikázání s vyplacením náhrady zůstává vztah alespoň jednomu bývalému spoluvlastníku, při prodeji věci pak zaniká vztah zcela všem bývalým spoluvlastníkům.

Jde-li o kritéria rozhodná pro volbu způsobu vypořádání (rozdělení, přikázáním věci za náhradu, prodejem s rozdělením výtěžku), tato jsou v ustanovení § 1144 a § 1147 uvedena taxativně a nelze je úvahou soudu doplňovat (rozšiřovat).

Široká míra uvážení soudu se nicméně uplatní v případě, kdy soud dospěje k závěru, že je namístě vypořádání přikázáním věci za náhradu a soud zvažuje, kterému ze spoluvlastníků věc přikáže a za jakou náhradu (srov. níže).

Z hlediska volby způsobu vypořádání spoluvlastnictví ani z hlediska případné volby spoluvlastníka, jemuž má být věc přikázána, není významná otázka, za jakých okolností spoluvlastník nabyl svůj spoluvlastnický podíl. Tato otázka je významná toliko z hlediska platnosti nabývacího titulu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2020, sp. zn. 22 Cdo 4490/2018).

Rozdělení věci

Jako první má být zásadně zvažováno rozdělení věci, neboť při něm jsou nejvíce šetřena práva všech spoluvlastníků (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne ze dne 28. 1. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3105/2014).

Rozdělení věci může být vyloučeno zákonem (srov. ustanovení § 1142, § 1146, případně zvláštní úpravu, například pro lesní pozemky ustanovení § 12 odst. 3 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích), dohodou spoluvlastníků (zákon takovou dohodu nevylučuje), případně fakticky (není-li rozdělení věci fyzicky možné, srov. ustanovení § 1144 a komentář k němu).

Rozdělení společné věci není - na rozdíl od zbývajících způsobů vypořádání, tj. od přikázání věci za náhradu a prodeje s rozdělením výtěžku - podmíněno souhlasem spoluvlastníků.

Přikázání věci za náhradu a podmínky k němu

Jestliže z jakéhokoli důvodu nelze věc rozdělit, jako druhý možný způsob vypořádání zákon nabízí přikázání věci do vlastnictví jednomu či více spoluvlastníkům (nikoli však třetí osobě, sic) za náhradu ostatním spoluvlastníkům, a to za podmínky:

a) že spoluvlastník, jemuž má být věc přikázána, s jejím přikázáním souhlasí, a současně

b) tento spoluvlastník je schopný zaplatit ostatním spoluvlastníkům náhradu v rozsahu, který odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům (podmínka solventnosti).

Souhlas s přikázáním věci [podmínka shora uvedená sub a)] je vyžadován výhradně od toho spoluvlastníka, jemuž má být věc takto přikázána do výlučného spoluvlastnictví, nikoli od spoluvlastníků ostatních. Ti nejenže nemusí souhlasit, ale naopak mohou sami usilovat o přikázání věci do svého výlučného vlastnictví. Požadavek souhlasu je dán dvěma důvody: Prvně, těžko lze předpokládat, že by osoba, které by věc byla "vnucena" proti její vůli, si ji chtěla ponechat (spíše je pravděpodobné, že by ji zcizila třetí osobě; tento výsledek má ovšem podle ustanovení § 1147 být docílen vypořádáním třetím způsobem, tj. prodejem věci a rozdělením výtěžku, nikoli přikázáním věci a teprve následným prodejem). Zadruhé, nelze uložit spoluvlastníkovi, jemuž má být věc přikázána, zaplacení náhrady ostatním spoluvlastníkům proti jeho vůli, případně též bez ohledu na jeho solventnost; navíc je otázka, nakolik by tento spoluvlastník rozhodnutí soudu respektoval a poskytl soudem určenou výši náhrady bývalým spoluvlastníkům dobrovolně. Nelze přitom akceptovat, aby se (bývalý) spoluvlastník, který v důsledku rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví přikázáním věci jinému (bývalému) spoluvlastníkovi přišel o spoluvlastnický podíl k věci, byl nucen zaplacení náhrady ještě domáhat exekučně (shodně srov. též závěry Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016).

Významnou otázkou, jíž se soud při zvažování přikázání věci do výlučného vlastnictví musí zabývat, je otázka solventnosti spoluvlastníka, jemuž má být věc přikázána [podmínka shora uvedená sub b)]. Tato podmínka musí být splněna již v okamžiku vydání rozhodnutí, tzn. k tomuto okamžiku musí spoluvlastník prostředky disponovat nebo mít zajištěnu možnost jejich čerpání (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 3393/2020). Jestliže je více spoluvlastníků, kteří mají o přikázání věci zájem a tvrdí svou schopnost zaplatit náhradu, přičemž jeden z nich by náhradu poskytl z prostředků, které má okamžitě k dispozici, zatímco druhý pomocí prostředků, které by teprve čerpal od třetí osoby (prostřednictvím půjčky či úvěru), svědčí kritérium solventnosti tomu, kdo již potřebné prostředky k vyplacení náhrady má k dispozici, případně je zajistí dříve (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4995/2015). Skutečnost, že spoluvlastník je ochoten zaplatit na náhradě ostatním spoluvlastníkům více než ostatní, nemůže být sama o sobě důvodem pro přikázání věci právě tomuto spoluvlastníkovi. Postup pro zjištění, komu má být věc přikázána, nemůže být redukován na "pouhou" licitaci mezi spoluvlastníky (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2019, sp. zn. 22 Cdo 2293/2019).

Není výjimečnou situace, kdy dva či více spoluvlastníků mají zájem o přikázání věci do svého výlučného vlastnictví a mají i prostředky k vyplacení náhrady ostatním spoluvlastníkům. Je pak věcí úvahy soudu, kterému ze spoluvlastníků s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem ve věci věc za náhradu přikáže. Taková úvaha musí být odůvodněná a nesmí být nepřiměřená (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2021, sp. zn. 22 Cdo 3722/2020, či usnesení ze dne 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4000/2015).

Na rozdíl od předchozí právní úpravy (srov. ustanovení § 142 odst. 1 OZ) zákon nestanoví výslovně kritérium velikosti spoluvlastnických podílů či účelného využití věci jako hlediska, ke kterým má být přihlíženo při zvažování, kterému ze spoluvlastníků má být věc přikázána. To nicméně nebrání soudu, aby k těmto okolnostem (ke kritériu velikosti spoluvlastnického podílu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016, k hledisku účelného využití věci např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015) a případně též dalším při svém rozhodnutí přihlédl (např. vztah jednotlivých spoluvlastníků k věci, historickou rodinnou vazbu na společnou věc, srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 12. 2016, sp. zn. 22 Cdo 3736/2016).

Ve věci sp. zn. 22 Cdo 2598/2010 Nejvyšší soud podrobně rozvedl vliv dosavadního jednání v rozporu s dobrými mravy ze strany jednoho ze spoluvlastníků. Dovodil, že základní východisko (přikázání věci tomu ze spoluvlastníků, který v nemovitosti převážně podnikal, investoval do ní, případně souvisejících staveb, a je schopen a ochoten zaplatit druhému spoluvlastníkovi přiměřenou náhradu) může být modifikováno v případě, že tohoto stavu spoluvlastník dosáhl vlastním protiprávním jednáním, kdy vylučoval druhého spoluvlastníka z užívání věci, zadržoval výnosy z podnikání se společnou věcí a i jinak v rozporu s dobrými mravy bránil druhému spoluvlastníku věc užívat. V takovém případě nelze k hledisku lepšího využití věci přihlédnout (srov. též zásadu nemo turpitudinem suam allegans auditur). Soud v této věci uzavřel, že i kdyby nebylo možné věc přikázat do výlučného vlastnictví toho spoluvlastníka, kterému bylo v užívání bráněno, je nutno předchozí protiprávní jednání ze strany spoluvlastníka, který věc takto užíval, promítnout do výše náhrady za spoluvlastnický podíl (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2011, sp. zn. 22 Cdo 2598/2010). Tyto závěry jsou nepochybně použitelné též ve vztahu k aktuální právní úpravě.

Tato kritéria (a případně další) nicméně mohou být významná pouze za situace, kdy je více spoluvlastníků, kteří splňují zákonné kritérium souhlasu a solventnosti. Nesplnění těchto zákonných kritérií nelze překlenout doplněním jiných kritérií ze strany soudu.

Náhrada

Výše náhrady při přikázání věci se bude odvíjet od ceny věci obvyklé v daném místě a čase (srov. též ustanovení § 492 odst. 1), tj. ke dni rozhodnutí soudu (srov. ustanovení § 154 odst. 1 OSŘ), a výše spoluvlastnického podílu, který je "vyplácen".

Výše obvyklé ceny je otázkou skutkovou (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2009, sp. zn. 22 Cdo 2417/2008), na rozdíl od výše přiměřené náhrady, která je otázkou právní. Teoreticky tedy mohou účastníci označit určitou částku jako výši obvyklé ceny za nespornou a soud toto jejich nesporné tvrzení může vzít za své skutkové zjištění (srov. ustanovení § 120 odst. 3 OSŘ), z něhož bude vycházet při posouzení otázky výše přiměřené náhrady.

Zdaleka častější však bude dokazování tvrzení o výši obvyklé ceny. Při stanovení obvyklé ceny je třeba posoudit skutečnosti, k nimž je třeba odborných znalostí, a proto bude tato otázka zpravidla posuzována znalecky (srov. ustanovení § 127 OSŘ). Při stanovení výše náhrady je přitom nutno zohlednit též specifické okolnosti věci (srov. nález Ústavního soudu ze dne 26. 1. 2021, sp. zn. II. ÚS 560/20; v této věci šlo o statek sloužící k podnikání). Otázkou dosud judikatorně – pokud je nám známo – neřešenou, je vliv případné ceny zvláštní obliby podle ustanovení § 492 odst. 2 na stanovení výše přiměřené náhrady podle ustanovení § 1147.

Pariční lhůta

Lhůta k plnění má podle procesní úpravy být zpravidla třídenní (srov. ustanovení § 160 odst. 1 OSŘ). Judikatura nicméně dovodila, že v případě lhůty k zaplacení náhrady podle ustanovení § 1147 lze uvažovat též o lhůtě delší, a to s přihlédnutím k okolnostem věci. Lze přitom zohlednit též případný souhlas osoby, jíž se má náhrada dostat. Je třeba, aby lhůta byla zvolena tak, aby nezaložila mezi stranami nespravedlivou nerovnováhu, a aby bylo přitom přihlédnuto k tomu, že osoba, jíž se má náhrady dostat, byla zbavena svého vlastnického práva k věci (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 19428/2016).

Prodej věci ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku

Nemá-li o přikázání věci do svého výlučného vlastnictví žádný spoluvlastník zájem (nesouhlasí-li s přikázáním), případně nemá-li prostředky na zaplacení náhrady, nelze vypořádat spoluvlastnictví přikázáním věci, ale je nutno věc prodat ve veřejné dražbě a rozdělit výtěžek z tohoto prodeje (shodně srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3554/2019).

Na rozdíl od předchozí právní úpravy (srov. ustanovení § 142 odst. 1 OZ) již zákon výslovně neuvádí, že výtěžek z prodeje má být mezi bývalé spoluvlastníky rozdělen podle jejich podílů. Nepředpokládáme ovšem, že by bylo úmyslem zákonodárce odklonit se od tohoto pravidla (srov. dále komentář k ustanovení § 1148).

Prodejem věci ve veřejné dražbě podle ustanovení § 1147 se rozumí nejenom postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ale též soudní dražba podle ustanovení § 348 OSŘ (srov. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 10. 2020, sp. zn. 20 Cdo 1961/2020).

Rozsudek, jímž je nařízen dražební prodej společné věci, je exekučním titulem, po němž – aby ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví reálně došlo - musí být na návrh kteréhokoli účastníka nařízen výkon rozhodnutí podle ustanovení § 348 OSŘ. Nutno zdůraznit, že spoluvlastnický vztah zde nezaniká právní mocí rozsudku soudu v nalézacím řízení, ale teprve vlastním prodejem věci. Až do okamžiku zániku spoluvlastnictví pak mají spoluvlastníci možnost odvrátit účinky rozhodnutí soudu v nalézacím řízení (uzavřením dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, vlastním prodejem věci v dražbě v režimu zákona č. 26/2000 Sb., případně prodejem společné věci z volné ruky). Rovněž není povinností spoluvlastníků podat návrh na výkon rozhodnutí, čímž fakticky vyloučí účinky rozhodnutí soudu v nalézacím řízení, jde-li o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Při vypořádání prodejem věci je třeba z výtěžku strhnout náklady prodeje a dluhy podle ustanovení § 1148 odst. 1 a 2, teprve následně se zbývající část výtěžku rozdělí mezi bývalé spoluvlastníky (srov. ustanovení § 1148 odst. 3).

Dražba společné věci jen mezi spoluvlastníky

Jako zvláštní případ (srov. "v odůvodněných případech...") ustanovení § 1147 uvádí možnost soudu rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Vzhledem k tomu, že takový postup by vyžadoval jednak souhlas spoluvlastníků, jednak jejich solventnost (schopnost zaplatit cenu dosaženou vydražením, nehledě na případnou předchozí povinnost složit dražební jistotu), byly by současně splněny podmínky pro vypořádání přikázáním věci za náhradu, a bylo by tedy třeba spoluvlastnictví vypořádat tímto způsobem, který má z hlediska ustanovení § 1147 prioritu před prodejem věci ve veřejné dražbě. Úprava možnosti dražby mezi spoluvlastníky se tak jeví jako obsolentní.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2021, sp. zn. 22 Cdo 1338/2021

Při rozhodování, jestli nezastavěný pozemek je výjimečně nedělitelný, nelze brát do úvahy jen možnost přímého užívání nově vzniklých pozemků účastníky pro jeho rozdělení, ale je třeba brát do úvahy i jiné možnosti jeho využití, přinášející účastníkům nebo některému z nich prospěch. Ten může spočívat i v úplatném přenechání užívání další osobě, i v očekávání zvýšení ceny pozemku v důsledku připravované změny územního plánu apod. S přihlédnutím ke konkrétním okolnostem věci nelze vyloučit rozdělení pozemku ani tehdy, nebude-li za jištěn přístup některému z nově vzniklých pozemků.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2021, sp. zn. 22 Cdo 417/2021

Otázka, jaká míra neshod je ještě únosná pro to, aby bylo možné přistoupit k dělení domu na jednotky, nemůže být řešena obecně pro všechny druhy sporů a záleží vždy na okolnostech konkrétního případu.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2021, sp. zn. 22 Cdo 3722/2020

Pokud má více spoluvlastníků o přikázání nemovitostí do svého vlastnictví zájem a jsou solventní, pak není-li nemovitost dobře dělitelná, soud na základě konkrétních okolností případu musí rozhodnout o tom, kterému ze spoluvlastníků věc přikáže. V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví jsou nicméně často dány skutečnosti, umožňující s jistou mírou přesvědčivosti zdůvodnit přikázání věci každé ze stran sporu. Rozhodnutí ve věci je tak v zásadě na úvaze soudu, která však musí být řádně odůvodněna a nesmí být zjevně…