Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1154

 Nahoru [Dohoda o odkladu zrušení spoluvlastnictví]

V ustanovení § 1154 zákonodárce připouští možnost uzavření dohody o odkladu zrušení spoluvlastnictví. Pokud se spoluvlastníci na odkladu zrušení spoluvlastnictví dohodnou, vylučuje tato jejich dohoda, aby se následně – na omezenou dobu - prosadila zásada zrušitelnosti spoluvlastnictví podle ustanovení § 1140 odst. 1. Odklad likvidace spoluvlastnictví představuje možnou ochranou spoluvlastníka před pro něj negativními důsledky zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Například spoluvlastník užívá část společné věci k uspokojování svých bytových potřeb, reálné rozdělení věci není možné, takže v případě požadavku jiného spoluvlastníka na likvidaci spoluvlastnictví (a absenci dohody) by soud rozhodl o přikázání věci za náhradu nebo o prodeji a rozdělení výtěžku; spoluvlastník však nemá prostředky k vyplacení náhrady (a v případě vypořádání spoluvlastnictví přikázáním věci tedy nemůže usilovat o přikázání věci do svého vlastnictví), a pokud by naopak jemu byla vyplacena náhrada či část výtěžku z prodeje, nebude částka tak vysoká, aby měl dostatek prostředků k zajištění jiného vlastního bydlení. Důsledkem zrušení a vypořádání spoluvlastnictví by tak pro něj byla ztráta možnosti vlastního bydlení (o uspokojování bytové potřeby v pronajatém bytě nemá zájem, neboť to pro něj nepředstavuje takovou jistotu a stabilitu poměrů jako bydlení vlastní). Ochranou před tímto důsledkem je možnost odkladu zrušení spoluvlastnictví, a to buď dohodou spoluvlastníků podle ustanovení § 1154, nebo rozhodnutím soudu na návrh spoluvlastníka podle ustanovení § 1155 odst. 1, případně pořízením pro případ smrti podle ustanovení § 1155 odst. 2.

V tomto směru se institut odkladu zrušení spoluvlastnictví jeví – i s přihlédnutím k přísnější úpravě v ustanovení § 1140 odst. 2 v porovnání s úpravou předchozí (srov. ustanovení § 142 OZ) – jako velmi praktický. Přesto dosud není známo jeho širší využití v praxi. To může být dáno buď neznalostí nové právní úpravy, nebo spoléháním na to, že judikatura bude tendovat k benevolentnějšímu výkladu ustanovení § 1140 odst. 2 ve vztahu ke spoluvlastníkovi, který usiluje o zachování spoluvlastnického vztahu.

Uzavření dohody o odkladu zrušení spoluvlastnictví může být vedeno i jinými důvody. Například spoluvlastníci mají po určitou dobu jistotu stability poměrů, což pro ně může mít význam z hlediska péče o společnou věc, investic, užívání apod.

Možnost odkladu zrušení spoluvlastnictví nebyla v OZ upravena. Inspiračním zdrojem i v případě komentovaného ustanovení byla pravděpodobně historická úprava (srov. ustanovení § 831 císařského patentu č. 946/1811 Sb. z. s., obecného zákoníku občanského), byť vykazuje řadu odlišností.

Úprava v ustanovení § 1154 se obdobně uplatní též při oddělení ze spoluvlastnictví (srov. ustanovení § 1157).

Dohoda o odkladu zrušení spoluvlastnictví

Podle ustanovení § 1154 odst. 1 lze odklad zrušení spoluvlastnictví sjednat dohodou spoluvlastníků, tzn. dohodou všech spoluvlastníků. Nejde o otázku správy společné věci, neuplatní se tedy princip majorizace podle ustanovení § 1128 a násl. Uzavření dohody o odkladu zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu nevylučuje, aby se následně – opět všichni – spoluvlastníci – dohodli jinak, a to ještě před uplynutím doby, na kterou byl odklad původně sjednán. Dohodu lze uzavřít kdykoli za trvání spoluvlastnického vztahu.

Obsahem dohody je závazek spoluvlastníků nežádat zrušení spoluvlastnictví po určitou dobu (srov. ustanoven § 1154 odst. 1 věta první). Teoreticky nelze vyloučit, že takový závazek převezme pouze některý (nikoli všichni) spoluvlastníci. Zákon takový postup nevylučuje (srov. ustanoven § 1 odst. 2) a takové ujednání – zavazující ty spoluvlastníky, kteří je učinili, může mít v některých případech pro spoluvlastníky význam.

Zákon nevyžaduje, aby dohoda obsahovala popis důvodů, které spoluvlastníky k jejímu uzavření vedly. Z hlediska ustanovení § 1156 a možného zásahu soudu na návrh některého spoluvlastníka se však jeví vhodné, aby v dohodě tyto okolnosti uvedeny byly, neboť při zvažování změny u odkladu zrušení spoluvlastnictví rozhodnutím soudu se klade otázka možnosti spravedlivě požadovat po spoluvlastníkovi, aby nadále setrval ve spoluvlastnictví, a též otázka změny okolností, za nichž k odkladu došlo.

Účinky dohody o odkladu lze sjednat na dobu nejvýše deseti let. V případě sjednání delší doby se uplatní právní fikce (srov. použití výrazu "považuje se" a Obecnou část Důvodové zprávy¹) sjednání odkladu na dobu deseti let. Odklad zrušení spoluvlastnictví lze však sjednávat i opakovaně. Doba deseti let v ustanovení § 1154 odst. 1 je výrazně delší než u odkladu zřízeného rozhodnutím soudu podle ustanovení § 1155. I zde se projevuje favorizace dohody spoluvlastníků.

Forma dohody

Podle ustanovení § 1154 odst. 3 dohoda o odkladu likvidace spoluvlastnictví musí mít formu veřejné listiny, tj. nejčastěji notářského zápisu či soudního smíru (srov. ustanovení § 567). Následkem nesplnění požadavku formy je neplatnost dohody (srov. ustanovení § 582). Není však dosud judikaturou vyřešenou otázka, zda půjde o neplatnost absolutní podle ustanovení § 588, či relativní podle ustanovení § 586.

Jde-li o nemovitou věc zapsanou v katastru nemovitostí, informace o tom, že byl sjednán odklad zrušení spoluvlastnictví, se k nemovitosti zapíše poznámkou podle ustanovení § 23 písm. u) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Tato informace pak může být relevantní například pro osoby zvažující nabytí nemovitosti, u níž byl sjednán odklad likvidace spoluvlastnictví. Například pro zájemce o koupi spoluvlastnického podílu na společném pozemku je významné, že…