Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1182

 Nahoru[Přístup do jednotky, podnikání v jednotce]

K odst. 1 a 2 komentovaného ustanovení

Vlastník jednotky má v souladu s § 1175 odst. 1 právo svobodně spravovat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt či nebytovou jednotku. Stejné ustanovení mu však zakazuje touto činností ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Co se rozumí společnými částmi – viz blíže výklad § 1160.

Pokud tedy vlastník jednotky využije svého práva a stavebně upravuje svou jednotku, musí oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř svého bytu/nebytového prostoru.

"Za stavební úpravy se v tomto smyslu považují nejen takové úpravy, které mohou mít veřejnoprávní důsledky (ve vztahu ke stavebním předpisům), ale i takové činnosti, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení. Přesto nelze vyloučit dopad na společné části, a tím i dopad na další vlastníky jednotek. Oznamovací povinnost má vlastník jednotky z toho důvodu, aby osoba odpovědná za správu domu a pozemku mohla stavební úpravy posoudit a případně zvážit jejich důsledky."¹

Pokud vlastník jednotky stavebně upravuje svůj byt/nebytový prostor, musí osobě oprávněné za správu domu a pozemku umožnit na základě předchozí výzvy ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části. Někdy bude stačit, pokud vlastník jednotky předloží osobě odpovědné za správu domu a pozemku projektovou dokumentaci, dle které se budou stavební práce provádět. Osoba oprávněná za správu domu je oprávněna vlastníka jednotky vyzvat i ke zpřístupnění bytu/nebytového prostoru. Blíže je oprávnění osoby odpovědné za správu domu a pozemku rozvedena i v § 7 písm. d), nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které stanoví, že osoba odpovědná za správu domu a pozemku má právo na " uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu.“

Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je třeba v souladu s § 1190 myslet pouze společenství vlastníků nebo správce v těch domech, kde společenství vlastníků nevzniklo. Touto osobou tedy není osoba, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku dle § 1208 písm. h). Tato osoba však může osobu odpovědnou za správu domu a pozemku zastupovat a výzvu učinit v zastoupení.

Forma výzvy

Výzva nemusí být písemná, postačí pouze výzva ústní. Pokud bude osoba oprávněná za správu domu zasílat výzvu, měla by ji směřovat na adresu vlastníka jednotky, kterou jí oznámil v souladu s § 1177. Ve výzvě by měla osoba odpovědná za správu domu uvést, za jakým účelem chce přístup zajistit; tedy za účelem ověření, zda stavební úpravy prováděné vlastníkem neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části nemovité věci.

Podmínkou vzniku povinnosti byt/nebytový prostor zpřístupnit ovšem je, aby vlastník skutečně byt/nebytový prostor stavebně upravoval. Pokud by vlastník žádné stavení úpravy nečinil, pak by mu povinnost ke zpřístupnění bytu/nebytového prostoru nevznikla. Na druhou stranu ovšem nestačí, pokud bude vlastník jednotky tvrdit, že stavební úpravy neprovádí. Povinnost zpřístupnit byt/nebytový prostor by vlastníkovi vznikla i tehdy, pokud by osoba odpovědná za správu domu, měla důvodné podezření, že ke stavebním pracím v bytu/nebytovém prostoru dochází, i když vlastník tvrdí opak. Je třeba vycházet z toho, že osoba odpovědná za správu domu zastupuje zájmy všech vlastníků jednotek v domě a případný zásah vlastníka jednotky do společných částí může mít vliv do práv všech vlastníků (např. může dojít i k narušení statiky domu apod.).

Osoba odpovědná za správu domu má právo ověřit, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části domu.…