Ukončení nájemního vztahu k bytu

15.5.2.10.5

Ukončení nájemního vztahu k bytu

Mgr. Pavla Krejčí

 NahoruZánik nájmu bytu

Nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, písemnou výpovědí nebo ze zákona. K zániku nájmu nicméně dochází i na základě jiných právních skutečností, jako je např. smrt nájemce nebo případ, kdy nájemce se stane vlastníkem bytu (zánik závazku splynutím). V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby.

 NahoruNájem vázaný na výkon určité práce

V případě, že byl nájem sjednán na dobu výkonu určité práce, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal tyto práce vykonávat, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat určité práce, na které je vázán nájem bytu, z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájem bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy nájemce přestal určité práce vykonávat.

Nájemce a pronajímatel si nemohou sjednat jiný způsob zániku nájmu bytu, než způsoby výše uvedené.

 NahoruDohoda o ukončení nájmu bytu

V případě, že pronajímatel a nájemce uzavřou dohodu o ukončení nájmu bytu, musí být uzavřena písemně, jinak je absolutně neplatná. Pod sankcí neplatnosti je třeba rovněž v dohodě uvést, k jakému okamžiku nájem bytu skončí. Se skončením nájmu bytu se spojuje povinnost nájemce užívaný byt vyklidit.

 NahoruVýpověď

V případě, že je nájem bytu ukončen výpovědí, je třeba rozlišovat výpověď nájemce a výpověď pronajímatele.

 NahoruVýpověď nájemce

Výpověď nájemce musí být dána písemně, jinak je neplatná a musí být doručena pronajímateli. Nájemce nemusí uvádět důvody, pro které nájem bytu vypovídá. Vypovědět lze nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou i na dobu určitou.

V písemné výpovědi musí být uvedena lhůta, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena pronajímateli.

 NahoruVýpověď pronajímatele

Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně. Výpověď musí být dána písemně (jinak je neplatná) a musí být doručena nájemci. Ve výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu (pokud jde o výpověď bez přivolení soudu), a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu.

Podle stávající právní úpravy se rozlišují případy, kdy pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu a kdy může vypovědět nájem bytu pouze s přivolením soudu.

Pokud je byt ve společném nájmu více osob, je třeba výpověď dát všem těmto osobám. To platí i v případě společného nájmu manželů.

 NahoruVýpověď pronajímatele bez přivolení soudu

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu v následujících případech:

• jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

• jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle ustanovení § 686a odst. 3 ObčZ;

• má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

• neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas;

• jde-li o byt zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba; toto ustanovení se nepoužije, pokud nájemce dovršil 70 let věku.

 NahoruŽaloba nájemce o neplatnost

Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu. Místně příslušným soudem k řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu je soud, v jehož obvodu se byt nachází (viz např. usnesení Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. 2. 2007, sp. zn. 42 Co 52/2007).

 NahoruVýpověď pronajímatele s přivolením soudu

Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech:

• potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;

• je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat;

• jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat.

Písemná výpověď pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta. Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně délku výpovědní lhůty a …