Uzavření nájemní smlouvy

4.5.1

Uzavření nájemní smlouvy

Mgr. Pavla Krejčí

Každá akciová společnost se alespoň jednou v průběhu své existence setkává s problémem umístění svého sídla. Pomineme-li případy, kdy sídlo společnosti je umístěno v nemovitosti, která je ve vlastnictví akciové společnosti, bude nejčastěji umístění sídla řešeno nájmem prostor sloužících k podnikání, případně pronájmem celé nemovitosti. Jako právní nástroj k realizaci pronájmu pak bude zpravidla využívána smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání.

S přihlédnutím ke skutečnosti, že smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání je závazkovým vztahem, není shora zmíněný výčet právních ustanovení, jejichž aplikace ve vztahu ke smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání přichází v úvahu, úplný. Jako pro jakýkoli jiný závazkový vztah, platí i pro smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání obecná ustanovení závazkového práva obsažená v občanském zákoníku.

 NahoruPředmět smlouvy

Předmětem smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání je závazek pronajímatele přenechat nájemci prostory sloužící k podnikání a závazek nájemce hradit za to pronajímateli nájemné. Jako prostory sloužící k podnikání zákon označuje ohraničený prostor nebo místnosti, je-li účelem jejich nájmu provozování podnikatelské činnosti, když podnikatelská činnost, která má být provozovaná v těchto místnostech či prostorách, musí být převažující.

 NahoruForma smlouvy

Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání nemá ze zákona předepsánu písemnou formu.

 NahoruPovinné náležitosti smlouvy

Povinné náležitosti smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání jsou následující:

• předmět nájmu,

• výše nájemného, pokud se smluvní strany nedohodly na tom, že smlouva bude uzavřena bez určení její výše,

• doba, na kterou se nájem uzavírá, nejde-li o nájem na dobu neurčitou.

 NahoruPředmět nájmu

Předmětem nájmu budou samozřejmě prostory sloužící k podnikání. Takovým prostorem je i samostatná místnost. Tyto prostory by měly být ve smlouvě definovány co nejpřesněji. Definice prostor uvedená ve smlouvě se bude většinou lišit v závislosti na tom, zda prostory sloužící k podnikání budou samostatnou jednotkou ve smyslu § 1159 NOZ, respektive ve smyslu zákona č. 74/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony, v platném znění (dále jen "zákon o vlastnictví bytů"), nebo takovouto samostatnou jednotkou nebudou.

Pokud prostory budou mít charakter samostatné jednotky, bude vhodné popsat tyto prostory jejich charakteristikou obsaženou v příslušném výpisu z katastru nemovitostí (tj. především číslem jednotky a katastrálním územím). Pokud prostory nebudou samostatnou jednotkou ve smyslu zákona o vlastnictví bytů, respektive NOZ, bude vhodné předmětné prostory popsat jednak definicí nemovitosti, v níž se prostory nacházejí a jednak popisem jejich umístění v dané nemovitosti. Při popisu nemovitosti bude opět žádoucí vycházet z příslušného výpisu z katastru nemovitostí, kde je nemovitost zapsána, a popsat ji označením pozemku, na němž je postavena nebo alespoň číslem popisným nebo evidenčním, katastrálním územím atd. Umístění pronajímaných prostor v nemovitosti je pak vhodné specifikovat v plánku, na kterém budou tyto prostory zakresleny a tento učinit přílohou smlouvy. Příslušné ustanovení smlouvy týkající se definice předmětu nájmu by pak na tuto přílohu odkázalo. Žádoucí je též popsat rozměry jednotlivých pronajímaných místností nebo rozměry prostor jako celku, příslušenství a vnitřní vybavení pronajímaných prostor.

Prostorem sloužícím k podnikání však může být i pouze pozemek nebo jeho část.

 NahoruÚčel nájmu

Účelem nájmu musí být provozování podnikatelské činnosti. Účel nájmu nemusí být v nájemní smlouvě výslovně vyjádřen; v nájemní smlouvě tedy nemusí být přesně vymezena podnikatelská činnost, která v nich má být provozována. Důležité je, že má být v pronajatých prostorách konkrétní podnikatelská činnost fakticky vykonávána, o čemž budou srozuměni jak nájemce, tak i pronajímatel. Nájemce nemá právo provozovat v pronajatých prostorách jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání nájemce a pronajímatele, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření nájemní smlouvy, pokud by tato činnost působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci. Toto pravidlo se nepoužije, pokud se v důsledku změny poměrů na straně nájemce jeho činnost v některém ohledu změní jen nepodstatně.

V nájemní smlouvě mohou být uvedena různá omezení a různé podmínky týkající se užívání pronajatých prostor, které se týkají právě naplnění účelu nájmu. Nájemce tak může být omezen například v užívání společných částí domu nebo mu může být uložena povinnost užívat společné prostory pouze určitým způsobem.

 NahoruVýše nájemného

Další povinnou součástí smlouvy je stanovení výše nájemného (pokud smlouva nebyla uzavřena bez dohody o její výši – viz dále). Výše nájemného by ve smlouvě měla být stanovena vždy určitě. Protože výše nájemného je povinnou součástí smlouvy, mohla by její neurčitá specifikace způsobit neplatnost smlouvy jako celku.

Strany se však mohou dohodnout, že smlouva bude uzavřena bez určení výše nájemného; pak bude nájemce hradit nájemné ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek (§ 2217 odst. 1 NOZ).

Pokud dojde během trvání nájemního vztahu ke změně poměrů (nárůst cen, zvýšení inflace apod.), nemá pronajímatel právo jednostranně se domáhat zvýšení nájemného, neboť uzavřenou smlouvu lze měnit pouze na základě vzájemného konsensu stran. Situaci lze řešit zařazením cenové či inflační doložky do smlouvy.

 NahoruSplatnost nájemného a způsob jeho platby

Nájemné může být splatné buď jednorázově nebo v určitých intervalech, například měsíčně nebo ročně. Pokud není dohodnuto jinak, nastává splatnost nájemného měsíčně pozadu. Zákonná úprava tedy předpokládá, že nájemné bude splatné měsíčně – příklad: nájemné za měsíc listopad se bude hradit k poslednímu dni měsíce listopadu.

Octne-li se nájemce v prodlení s úhradou nájmu a nezaplatí-li ho ani do splatnosti příštího nájemného, pak vzniká pronajímateli právo vypovědět nájem bez výpovědní doby (§ 2228 NOZ). Podmínkou však je, že pronajímatel pošle nájemci výzvu k nápravě vadného stavu, ve které mu stanoví přiměřenou lhůtu k plnění a upozorní jej na možné následky.

Též určení způsobu platby nájemného je plně v dispozici smluvních stran. Smluvní strany si tak mohou sjednat platbu v hotovosti či bezhotovostně, přičemž v případě platby v hotovosti bude vhodné sjednat též místo a čas předání úhrady nájemného, v případě bezhotovostní platby pak číslo účtu pronajímatele, na který má být platba poukázána. Nájemné může být též hrazeno v naturálním plnění.

 NahoruPoskytování služeb souvisejících s nájmem pronajatého prostoru

Je především na smluvních stranách, aby si dohodly rozsah plnění spojených s užíváním pronajatého nebytového prostoru. Strany si též mohou dohodnout kvalitu poskytovaných plnění či služeb.

 NahoruNezbytné služby

Pokud taková dohoda mezi smluvními stranami neexistuje, pak je rozsah zajišťovaných služeb dán § 2247 odst. 2 NOZ. Jedná se o takzvané nezbytné služby, kterými jsou:

• dodávka vody,

• odvoz a odvádění odpadních vod včetně čistění jímek,

• dodávky tepla,

• odvoz komunálního odpadu,

• osvětlení a úklid společných částí domu,

• zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,

• provoz a čistění komínů,

• případně provoz výtahu.

Samozřejmě i nezbytné služby jsou poskytovány pouze tam, kde jsou pro ně splněny technické podmínky. Pokud se v domě nenachází komín, pak nebude tato služba poskytována; pokud se v domě nenachází společné prostory, pak nebude pronajímatel…