5.2.3.3
Zvyšování nájemného a inflační doložka
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Úprava zvyšování nájemného je obsažena v § 2248 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též "NOZ") Ustanovení § 2248 NOZ, stanoví, že pronajímatel a nájemce se mohou dohodnout na případném zvyšování (popř. i snižování) nájemného. V případě, že si strany zvyšování nájemného sjednají, řídí se zvyšování nájemného primárně obsahem jejich dohody.
Pokud smluvní strany možnost zvyšování nájemného nesjednají (a současně výslovně zvyšování nájemného ani nevyloučí), lze použít postup stanovený v § 2249 odst. 1 a odst. 3 NOZ, podle kterého pronajímatel může nájemci navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelné obvyklému nájemnému v daném místě, pokud takové zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v uplynulých třech letech, nepřekročí hranici dvacet procent. V případě, že nájemce s návrhem nebude souhlasit nebo se k návrhu nevyjádří do dvou měsíců od dojití návrhu, má pronajímatel právo obrátit se na soud ve lhůtě dalších tří měsíců, a nechat určit výši obvyklého nájemného soudně.
Pronajímatel je tedy při zvyšování nájemného, které nebylo předem dohodnuto omezen, a to jednak časově, neboť návrh na zvýšení nelze učinit nájemci dříve než po uplynutí dvanácti měsíců od posledního zvýšení, a dále i co do výše, do jaké lze zvýšení navrhnout. Pokud by pronajímatel návrh, který je v rozporu s výše uvedenými podmínkami předložil, bylo by takové jednání stiženo vadou relativní neplatnosti.
NahoruInflační doložka
Samostatnou kategorii dohod o zvyšování nájemného představují tzv. inflační doložky (tj. ujednání, dle kterých může pronajímatel zvýšit nájemné o inflaci, resp. přesněji řečeno o index spotřebitelských cen a životních nákladů, který je nejčastěji používán. Ačkoli zvýšením nájemného o míru inflace nemusí znamenat jeho reálné zvýšení, konstatoval Nejvyšší soud ve svém judikátu č. 26 Cdo 1670/2018, že pokud se při sjednání nájmu majitel bytu i nájemce dohodli, že se nájemné bude zvyšovat o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem, považuje se dané ujednání za legitimní dohodu, jak si obě strany způsob zvyšování nájemného upravily.
V uvedeném rozsudku rozhodoval Nejvyšší soud o žalobě pronajímatele, který v roce 2005 uzavřel nájemní smlouvu na dobu neurčitou, přičemž mu smluvená inflační doložka bránila dalšímu navyšování nájemného. Za deset let působením vývoje ekonomiky se nájemné více jak zdvojnásobilo oproti smlouvou ujednané výši i při jeho indexaci. V tomto smyslu pronajímatel…
