Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2263

 Nahoru[Změny prováděné nájemcem]

Možné změny pronajatého bytu

Pronajatý byt může v průběhu doby jeho užívání podléhat změnám ze strany nájemce (změny bytu ze strany pronajímatele viz § 2259 až § 2262). Změny bytu ze strany nájemce mohou být způsobeny:

1. běžným opotřebením bytu (§ 2293 odst. 1),
2. prováděním běžné údržby a drobných oprav (§ 2258),
3. prováděním opatření k zabránění dalších škod, které by mohly vzniknout poškozením nebo vadou bytu či domu, za které odpovídá pronajímatel (§ 2264 odst. 2)
4. odstraňováním vady nebo poškození bytu či domu, které má odstranit pronajímatel (§ 2265 odst. 2),
5. odstraňováním poškození nebo vad způsobené okolnostmi, za které odpovídá nájemce (§ 2267),
6. úpravou, přestavbou nebo jiné změnou (dále jen "změny"), které provede nájemce. Tato změna se může dotýkat nejenom bytu, ale i společných částí.

Ke změnám uvedeným v bodech a) až e) není vyžadován souhlas pronajímatele, pokud jsou naplněny jiné zákonem stanovené podmínky (viz komentář k příslušným ustanovením).

Základní podmínky pro provádění změn

Komentované ustanovení uvádí základní podmínky, za nichž je nájemce oprávněn činit změny na bytě nebo na společných částech domu, a rozlišuje:

1. změny uskutečněné se souhlasem pronajímatele,
2. změny uskutečněné se souhlasem soudu proti vůli pronajímatele,
3. změny uskutečněné bez souhlasu pronajímatele a soudu.

Změnou bytu či společných částí se rozumí každá změna bytu, tedy i taková, která je následně odstranitelná (nemá "trvalý charakter"¹).

Souhlas pronajímatele

Pokud nájemce zamýšlí provést změny na bytě nebo na společných částech domu, musí vždy o povolení změn předem požádat pronajímatele. Pronajímatel však může změny schválit i následně.

Nahrazení souhlasu pronajímatele rozhodnutím soudu

Souhlas pronajímatele může být za podmínek stanovených v komentovaném ustanovení nahrazen souhlasem soudu, ale to pouze tehdy, pokud jsou změny bytu nebo domu nezbytné s ohledem na zdravotní postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí. Soud tak učiní pouze tehdy, pokud k odepření souhlasu s provedením změn neměl pronajímatel vážný a spravedlivý důvod. Nájemce tedy musí pronajímatele nejprve požádat o souhlas s provedením změn, a teprve pokud pronajímatel odepře souhlas s prováděním změn, pak se může obrátit na soud, aby nahradil vůli pronajímatele. Nájemce se může na soud obrátit i tehdy, pokud se pronajímatel v přiměřené době k žádosti nájemce nevyjádří.

Žaloba o nahrazení projevu vůle

K soudu musí nájemce podat takzvanou žalobu o nahrazení projevu vůle podle § 161 odst. 3 OSŘ. V případě plurality subjektů na straně pronajímatele jsou žalovanými všichni pronajímatelé.

K nahrazení projevu vůle pronajímatele dochází nabytím právní moci rozsudku o nahrazení projevu vůle. Obsah požadovaného souhlasu pronajímatele musí být uveden v petitu žaloby a pak následně i ve výroku rozsudku.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 30 Cdo 2541/2006 ze dne 10. dubna 2007

... pravomocné rozsudky ukládající prohlášení vůle nahrazují toto prohlášení (§ 161 odst. 3 o. s. ř.), že účinkem rozsudku ukládajícího prohlášení vůle je nahrazení projevu vůle žalovaného a že rozsudek ukládající povinnost uzavřít přesně označenou smlouvu má za následek, že dnem právní moci rozsudku je smlouva uzavřena.

Umístění televizních a rozhlasových antén

Zvláštní právní úpravou se řídí umístění venkovních televizních a rozhlasových antén (§ 104 odst. 16 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických telekomunikacích. Nájemce má na takové umístění antény právní nárok (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 291/2004 ze dne 4. 3. 2005). Nesmí však umístit anténu na dům sám (jednalo by se o jednání proti dobrým mravům), nýbrž opět se souhlasem pronajímatele. Rozhodnout o umístění antény bez souhlasu pronajímatele může příslušný stavební úřad.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 291/2004 ze dne 4. března 2005

Právo nájemce užívat byt v sobě nepochybně zahrnuje i právo využívat služeb rozhlasových a televizních médií...

Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1545/2009 ze dne 23. března 2011

... žalované nic nebrání v tom, aby se v případě, že jí žalobkyně jakožto vlastník domu neumožňuje příjem rozhlasového a televizního vysílání tím, že neposkytuje nebo případně ani nehodlá poskytnout společnou nebo jinou anténu, na niž by se žalovaná jako nájemkyně bytu mohla připojit, či tomuto připojení žalobkyně jakkoliv brání, obrátila ve smyslu shora uvedeného zákona o elektronických komunikacích na místně příslušný stavební úřad, který by v této věci zjednal nápravu [srov. § 104 odst. 15 bod b) zákona č. 127/2005 Sb.]. Z uvedeného však nevyplývá oprávnění žalované k realizaci svého práva na příjem vysílání formou instalace satelitní antény na vnější zdi domu, aniž by předtím získala souhlas vlastníka nemovitosti.

Změny uskutečněné bez souhlasu pronajímatele

Pokud nájemce provede změny na bytě či domě bez toho, že by si vyžádal souhlas, nebo dokonce i přes zákaz pronajímatele, má pronajímatel právo žádat, aby nájemce uvedl byt či dům do původního stavu a nájemce je povinen jeho žádosti vyhovět (§ 2220 odst. 2), jinak může pronajímatel využít svého práva nájem vypovědět, a to buď:

• - po § 2291 bez výpovědní lhůty – pokud změnami dojde k poškození bytu nebo domu závažným a nenapravitelným způsobem nebo jsou změnami pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, způsobeny jinak závažné škody nebo obtíže, nebo
• - podle § 2288 odst. 1 písm. a) v tříměsíční výpovědní době – pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu.

Judikatura

Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 291/2004 ze dne 4. března 2005

Závěr, že (jiné, než v zákoně označené) porušení povinností bylo hrubé, může soud učinit jen na základě konkrétních zjištění a musí být odůvodněn jak z hledisek objektivních, tak i subjektivních. K hlediskům pro posouzení intenzity porušení povinností nájemce nepochybně patří okolnost, zda nájemce svým jednáním způsobil pronajímateli škodu (případně v jaké výši), zda způsobil újmu na právech či oprávněných zájmech jiných subjektů (např. ostatních nájemců bytů v domě), jaká byla motivace jeho jednání, okolnost, zda dosud řádně plnil svoje povinnosti, eventuálně i jaká doba uplynula od porušení povinnosti nájemcem do dne výpovědi (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, sp.zn. 20 Cdo 2059/98, uveřejněný v…